W związku z nowelizacją ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego zmianie uległ m.in. przepis art. 2b ust. 3. Obecnie to Dyrektor Generalny Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa – na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej - wyraża zgodę, w drodze decyzji administracyjnej na zbycie lub oddanie w posiadanie innym podmiotom nieruchomości przed upływem co najmniej 5 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości.
Dyrektor Generalny KOWR może wyrazić taką zgodę wyłącznie w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym.
Wnioski o wyrażenie zgody, o której mowa w art. 2b ust. 3 ustawy, należy składać w oryginale w Centrali Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (ul. Karolkowa 30, 01-207 Warszawa).
Ostatnia nowelizacja przepisów ww. ustawy (która weszła w życie w dniu 26.06.2019 r.) złagodziła nieco ograniczenia w zakresie obrotu nieruchomościami rolnymi. Ustawodawca wprowadził m.in. ułatwienia dla nabywców nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 1 ha, które położone są w granicach administracyjnych miast. Jak wynika z art. 2b ust. 4 pkt 3 ww. ustawy nabywców takich nieruchomości nie obowiązują ograniczenia, o których mowa w art. 2b ust. 2, tj. ograniczenia dotyczące zbycia lub oddania w posiadanie innym podmiotom danej nieruchomości w okresie 5 lat od dnia nabycia tej nieruchomości.
Tak więc, w obecnym stanie prawnym - wynikającym z przepisów ww. ustawy – w odniesieniu do położonych w granicach administracyjnych miasta nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 1 ha - właściciel może dowolnie dysponować nabytą nieruchomością, jeżeli w momencie nabycia miała ona powierzchnię mniejszą niż 1 ha, przy czym nie ma tu znaczenia data tego nabycia (tj. czy dana osoba stała się właścicielem w okresie od 30.04.2016 r. do 25.06.2019 r., czy też później). Taka sytuacja ma miejsce w Pani przypadku, tzn. kupiła Pani nieruchomość rolną o pow. 0,78 ha w granicach administracyjnych miasta. W związku z czym – nie dotyczą Pani obowiązki i ograniczenia, o których mowa w art. 2b ust. 1 i 2 ustawy.
Z inną sytuacją mamy natomiast do czynienia, jeśli po 29.04.2016 r. została nabyta nieruchomość rolna położona w granicach administracyjnych miasta o powierzchni 1 ha i większej – wówczas nabywcę takiej nieruchomości, co do zasady, obowiązują ograniczenia, o których mowa w art. 2b ust. 2 ww. ustawy. Jeżeli właściciel takiej nieruchomości będzie zamierzał przed upływem 5 lat sprzedać nawet mniejszą wydzieloną część z tej nieruchomości – będzie zobowiązany do uzyskania stosownej zgody na zbycie, o której mowa w art. 2b ust. 3. Przypadek taki zachodzi u Pani sąsiada, który aby zbyć działkę o pow. 0,32 ha wydzieloną z nieruchomości, której powierzchnia w dniu nabycia wynosiła 1,2 ha, musi uzyskać zgodę Dyrektora Generalnego KOWR na dokonanie takiej czynności.
Co do zasady, obowiązki i ograniczenia wynikające z art. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego dotyczą osób, które nabyły nieruchomości rolne po 29.04.2016 r.
Zgodnie z art. 2b ust. 1 ustawy – poza ustawowymi wyjątkami - nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. Ponadto, zgodnie z art. 2b ust. 2 ww. ustawy, w okresie tym nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom – chyba, że za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR, o której mowa w art. 2b ust. 3 ustawy.
Ustawodawca w ust. 4 tego artykułu zakreślił wyjątki od powyższego. I tak przepisów art. 2b ust. 1 i 2 nie stosuje się m.in. w przypadku zbywania lub oddawania w posiadanie nieruchomości rolnej jednostce samorządu terytorialnego.
Powyższe oznacza, że zbycie (np. przekazanie w drodze darowizny) nieruchomości rolnej przed upływem ww. 5-letniego okresu na rzecz gminy (która jest jednostką samorządu terytorialnego) nie wymaga uzyskania zgody Dyrektora Generalnego KOWR, o której mowa w art. 2b ust. 3 ww. ustawy.
Nabywając od rodziców nieruchomość rolną zobowiązana została Pani, w myśl art. 2b ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, do prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia tej nieruchomości, a biorąc pod uwagę fakt, że jest Pani osobą fizyczną to również do osobistego prowadzenia tego gospodarstwa. Jak wskazano w art. 2b ust. 2 ww. ustawy, w okresie tym nie może Pani tej nabytej nieruchomości zbyć ani oddać w posiadanie innym podmiotom (np. wydzierżawić).
Jedynie Dyrektor Generalny KOWR, jak wskazano w ust. 3 tego artykułu, na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej, może wyrazić zgodę, w drodze decyzji administracyjnej, na zbycie nieruchomości rolnej lub oddanie jej w posiadanie innym podmiotom, przed upływem okresu 5 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym.
Ustawodawca określił przypadki, które stanowią wyjątki od powyższej reguły. Zgodnie z art. 2b ust. 4 ww. ustawy - przepisów ust. 1 i 2 art. 2b nie stosuje się m.in. do nieruchomości rolnej zbywanej lub oddawanej w posiadanie osobie, której została przyznana pomoc, o której mowa w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014-2020.
Jeśli więc Pani sąsiad byłby osobą, której przyznano pomoc, o której mowa powyżej, wówczas wydzierżawienie mu takiej nieruchomości przed upływem okresu 5 lat od jej nabycia nie będzie wymagało uzyskania zgody Dyrektora Generalnego na dokonanie takiej czynności.
W przeciwnym razie konieczne będzie wystąpienie do Dyrektora Generalnego KOWR, zgodnie z art. 2b ust. 3 ustawy, o wyrażenie zgody na wydzierżawienie takiej nieruchomości przed upływem okresu 5 lat od jej nabycia.
Wniosek o wyrażenie zgody na oddanie nieruchomości rolnej w posiadanie innym podmiotom powinien być złożony w oryginale w Centrali Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa w Warszawie (ul. Karolkowa 30, 01-207 Warszawa).
Na stronie internetowej KOWR w zakładce „UKUR – obrót ziemią rolną” zamieszczone zostały informacje dotyczące stosowania ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego przydatne dla osób zainteresowanych obrotem nieruchomościami rolnymi.
W świetle obowiązujących przepisów - co do zasady - nabywcę nieruchomości rolnej (który stał się właścicielem po 29.04.2016 r.) obowiązuje 5-letni zakaz zbywania tej nieruchomości oraz oddawania jej w posiadanie innym podmiotom.
Jednakże ustawodawca przewidział nieliczne przypadki, w których powyższe ograniczenie nie znajduje zastosowania. Takim wyjątkiem jest zbycie nieruchomości rolnej osobie bliskiej, tj. zstępnym, wstępnym, rodzeństwu, dzieciom rodzeństwa, rodzeństwu rodziców, małżonkowi, osobie przysposabiającej i przysposobionej oraz pasierbom.
Ponieważ siostra Pana ojca, to w świetle przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego osoba Panu bliska - możliwe jest zbycie na jej rzecz nieruchomości rolnej nabytej przez Pana rok temu. W tym przypadku ograniczenie wynikające z art. 2b ust. 2 ww. ustawy nie będzie miało zastosowania.
Należy zauważyć, że zgodnie z art. 2b ust. 1 i 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, na nabywcy nieruchomości rolnej, w sytuacjach określonych ustawą, ciąży obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej musi ona prowadzić to gospodarstwo osobiście. W okresie tym – co do zasady - nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.
Wprowadzając powyższe obowiązki i ograniczenia ustawodawca jednocześnie określił zamknięty katalog przypadków, w których przepisów art. 2b ust. 1 i 2 ww. ustawy się nie stosuje. Takim przypadkiem jest sytuacja, w której stała się Pani właścicielką nieruchomości rolnej w wyniku dziedziczenia.
Biorąc powyższe pod uwagę, może Pani sprzedać sąsiadowi odziedziczoną niedawno nieruchomość rolną.
Zgodnie z art. 2b ust. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, Dyrektor Generalny Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej, , w drodze decyzji administracyjnej, na zbycie lub oddanie w posiadanie innym podmiotom, przed upływem okresu 5 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości, .
Należy podkreślić, że ustawodawca określił, że powyższa zgoda może być wyrażona jedynie w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym.
Zgoda, o której mowa wyżej, wyrażana jest w drodze decyzji administracyjnej, po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego, w trakcie którego badane są wszystkie przesłanki niezbędne do spełnienia przez wnioskodawcę.
Jednakże chęć zbycia przez Pana nieruchomości rolnej z powodu uzyskania wysokiej cenowo oferty nie jest wystarczającym uzasadnieniem do wydania decyzji wyrażającej ww. zgodę.
W związku z nowelizacją ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego zmianie uległy m.in. przepisy art. 2b ust. 1 i 2. Obecnie nabywca nieruchomości rolnej obowiązany jest prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. Ponadto, zgodnie z art. 2b ust. 2 ww. ustawy, w okresie tym nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.
Skrócenie ww. okresu (z dotychczasowych 10 na 5 lat od dnia nabycia) dotyczy również nieruchomości rolnych nabytych przed nowelizacją ustawy, tj. przed 26.06.2019 r.
Prawa i obowiązki wynikające ze służebności są regulowane na podstawie Kodeksu Cywilnego. Wśród trzech form służebności jest służebność przesyłu oraz służebność gruntowa.
Służebność przesyłu to rodzaj ograniczonego prawa rzeczowego, którego stroną władnącą pozostaje przedsiębiorstwo przesyłowe. Polega ono na zapewnieniu dostępu do instalacji przesyłu, potrzebnych do prawidłowego działania przedsiębiorstwa (np. w zakresie przesyłu gazu, prądu, wody i pary wodnej). Służebność przesyłu może być ustanowiona w przypadku, gdy dostęp do instalacji wymaga budowy urządzeń przesyłowych na działkach nienależących do danego przedsiębiorstwa.
Służebność gruntową drogi koniecznej (określana również jako służebność przejazdu
i przechodu) ustanawia się natomiast dla konkretnych nieruchomości (a nie dla ich właścicieli).
Z chwilą sprzedaży nieruchomości, służebność gruntowa przechodzi na nowego właściciela. Występuje wtedy, gdy nieruchomość władnąca nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Ustanowienie służebności drogi koniecznej zobowiązuje stronę służebną do umożliwienia przejazdu przez swoje terytorium. Jest to postępowanie, które w pewien sposób ogranicza prawa własności strony władnącej. Dlatego służebność drogi koniecznej może być ustanowiona jedynie w szczególnych wypadkach, za którymi idzie interes społeczno-gospodarczy.
Zgodnie z art. 2b ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nabywca nieruchomości rolnej obowiązany jest prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. W okresie tym, zgodnie z art. 2b ust. 2 ww. ustawy, nabyta nieruchomość nie może zostać zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.
Przytoczone powyżej przepisy art. 2b ust. 1 i 2 ww. ustawy nie zawierają ograniczenia dotyczącego ustanowienia tego rodzaju służebności. Zarówno służebność przesyłu jak też służebność drogi koniecznej jest rodzajem ograniczenia prawa rzeczowego, nie powoduje jednak przeniesienia własności (tj. zbycia) nieruchomości.
Nie należy też przyjmować, że ustanowienie tego rodzaju służebności stanowi „oddanie nieruchomości w posiadanie innemu podmiotowi” w rozumieniu przytoczonego art. 2b ust. 2 ww. ustawy. Zatem dokonanie czynności ustanowienia służebności przesyłu, jak też służebności drogi koniecznej - zdaniem KOWR - nie stanowi naruszenia przepisów art. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Jednocześnie należy podkreślić, że objęcie nieruchomości rolnej służebnością nie zwalnia nabywcy tej nieruchomości z obowiązków i ograniczeń wynikających z art. 2b ust. 1 i 2
ww. ustawy. Ustanowienie służebności przesyłu, czy też służebności drogi koniecznej, z reguły na niewielkiej części nieruchomości, nie wyklucza możliwości rolniczego jej wykorzystania.
Należy wskazać, że ustawodawca nie zakazuje korzystania z własności nabytej nieruchomości, jedyne ograniczenia w gospodarowaniu nieruchomością wynikają z treści art. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, zgodnie z którym nabywcę nieruchomości rolnej obowiązuje m.in. ograniczenie zbycia lub oddania w posiadanie innemu podmiotowi nabytej nieruchomości, przez okres 5 lat od dnia przeniesienia własności.
Jak wskazano w art. 2b ust. 3 powyższej ustawy, jedynie Dyrektor Generalny KOWR na wniosek właściciela nieruchomości rolnej może wyrazić zgodę na zbycie nieruchomości rolnej lub oddanie jej w posiadanie innym podmiotom, przed upływem 5 lat od dnia przeniesienia własności nieruchomości, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym.
Zgodnie z art. 2b ust. 3 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego Dyrektor Generalny Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym, wyraża zgodę, w drodze decyzji administracyjnej, na zbycie lub oddanie w posiadanie innym podmiotom, przed upływem okresu 5 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości.
Konieczność wcześniejszego zbycia zakupionej w 2018 r. nieruchomości motywuje Pani trudną sytuacją finansową. W tym celu powinna Pani przedstawić dokumenty świadczące o sytuacji życiowej i materialnej Pani oraz osób pozostających z Panią we wspólnym gospodarstwie domowym (tj. odpowiednio np.: zaświadczenia o zarobkach; zaświadczenia o uzyskiwanych świadczeniach z ZUS-u, KRUS-u lub pomocy społecznej; zaświadczenia, że jest Pani bezrobotna; kopii opłaconych przez Panią rachunków; wydruków z księgi wieczystej nieruchomości lub informacji o numerze księgi wieczystej dostępnej w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych, kopii umów kredytowych lub umów pożyczek; wydruku z rachunku bankowego; kopii zeznań podatkowych za ostatnie lata).
Może też Pani przedłożyć stosowne oświadczenie o Pani sytuacji życiowej i materialnej – złożone w odpowiedniej formie.
W takiej sytuacji organ administracji publicznej zobowiązany jest pouczyć o treści art. 233 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny:
Art. 233 Kodeksu Karnego:
§ 1. Kto, składając zeznanie mające służyć za dowód w postępowaniu sądowym lub w innym postępowaniu prowadzonym na podstawie ustawy, zeznaje nieprawdę lub zataja prawdę, podlega karze pozbawienia wolności od 6 miesięcy do lat 8.
§ 1a. Jeżeli sprawca czynu określonego w § 1 zeznaje nieprawdę lub zataja prawdę z obawy przed odpowiedzialnością karną grożącą jemu samemu lub jego najbliższym, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5.
§ 2. Warunkiem odpowiedzialności jest, aby przyjmujący zeznanie, działając w zakresie swoich uprawnień, uprzedził zeznającego o odpowiedzialności karnej za fałszywe zeznanie lub odebrał od niego przyrzeczenie.
§ 3. Nie podlega karze za czyn określony w § 1a, kto składa fałszywe zeznanie, nie wiedząc o prawie odmowy zeznania lub odpowiedzi na pytania.
§ 4. Kto, jako biegły, rzeczoznawca lub tłumacz, przedstawia fałszywą opinię, ekspertyzę lub tłumaczenie mające służyć za dowód w postępowaniu określonym w § 1, podlega karze pozbawienia wolności od roku do lat 10.
§ 4a. Jeżeli sprawca czynu określonego w § 4 działa nieumyślnie, narażając na istotną szkodę interes publiczny, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3.
§ 5. Sąd może zastosować nadzwyczajne złagodzenie kary, a nawet odstąpić od jej wymierzenia, jeżeli:
1) fałszywe zeznanie, opinia, ekspertyza lub tłumaczenie dotyczy okoliczności niemogących mieć wpływu na rozstrzygnięcie sprawy,
2) sprawca dobrowolnie sprostuje fałszywe zeznanie, opinię, ekspertyzę lub tłumaczenie, zanim nastąpi, chociażby nieprawomocne, rozstrzygnięcie sprawy.
§ 6. Przepisy § 1-3 oraz 5 stosuje się odpowiednio do osoby, która składa fałszywe oświadczenie, jeżeli przepis ustawy przewiduje możliwość odebrania oświadczenia pod rygorem odpowiedzialności karnej.
Jeżeli wnioskodawca chce dołączyć jako dowód w sprawie informację o sytuacji ekonomicznej może skorzystać z oświadczenia według poniższego przykładu:
<<Na podstawie art. 75 § 1, 2 Kodeksu postępowania administracyjnego uprzedzony/a na piśmie o odpowiedzialności karnej z art. 233 Kodeksu karnego oświadczam co następuje:
Dane wnioskodawcy: (podać dane)
Data i podpis osoby składającej oświadczenie>>
Przykładowe, hipotetyczne oświadczenie, które ułatwić może Pani złożenie swojego oświadczenia zamieszczono tutaj:
przykładowe oświadczenie (.doc),
schemat oświadczenia (.pdf).
Zgodnie z art. 76a § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego - dokumenty załączone do wniosku powinny być złożone w oryginale, bądź w formie odpisów lub wyciągów poświadczonych za zgodność z oryginałem przez notariusza, albo występującego w sprawie pełnomocnika będącego adwokatem, radcą prawnym, rzecznikiem patentowym lub doradcą podatkowym.
Ponadto – stosownie do art. 76a § 2b k.p.a. - zgodność kopii z oryginałem może poświadczy również upoważniony pracownik KOWR (zarówno w Centrali KOWR, jak też w oddziale terenowym KOWR), któremu zostanie okazany oryginał dokumentu wraz z jego kopią.
Adresy oraz nr telefonów do Oddziałów Terenowych Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa dostępne są na stronie internetowej www.kowr.gov.pl w zakładce KONTAKT.
Decyzja staje się ostateczna, jeżeli żadna ze stron nie wniosła odwołania, bądź upłynął 14-dniowy termin od dnia doręczenia decyzji do wniesienia odwołania.
Potwierdzeniem doręczenia jest:
W trakcie biegu terminu do wniesienia odwołania strona może zrzec się prawa do wniesienia odwołania wobec organu, który wydał decyzję. Z dniem doręczenia organowi oświadczenia o zrzeczeniu się prawa do wniesienia odwołania przez ostatnią ze stron postępowania, decyzja staje się ostateczna i prawomocna.
Wydanie zaświadczenia potwierdzającego, że decyzja stała się ostateczna – następuje na wniosek strony i wymaga wniesienia opłaty skarbowej za każdy egzemplarz zaświadczenia w kwocie 17 zł. Do ww. wniosku należy dołączyć dowód uiszczenia takiej opłaty.
W przypadku złożenia takiego wniosku - zaświadczenie wydawane jest niezwłocznie, nie później jednak niż w terminie 7 dni.
Opłatę skarbową wnosi się poprzez wpłatę 17 zł do kasy Urzędu Miasta Stołecznego Warszawy – Centrum Obsługi Podatnika, plac Bankowy 3/5, 00-950 Warszawa lub też na rachunek bankowy 21 1030 1508 0000 0005 5000 0070 przeznaczony dla wpłat opłaty skarbowej, z dopiskiem „opłata skarbowa za wydanie zaświadczenia".
Więcej informacji na temat ostateczności decyzji administracyjnej dostępnych jest tutaj.
Należy wskazać, że w pouczeniu decyzji znajduje się informacja, iż w trakcie biegu terminu do wniesienia odwołania strona może zrzec się prawa do wniesienia odwołania wobec organu, który wydał decyzję. Z dniem doręczenia organowi oświadczenia o zrzeczeniu się prawa do wniesienia odwołania przez ostatnią ze stron postępowania, decyzja staje się ostateczna i prawomocna.
Istotne jest aby przedstawione przez Panią dokumenty, bądź oświadczenie odzwierciedlały obecną sytuację życiową Pani oraz osób pozostających z Panią we wspólnym gospodarstwie domowym. W związku z tym wskazanym jest przedstawienie:
W przypadku reprezentowania strony postępowania administracyjnego w sprawie o wyrażenie zgody na zbycie nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat od dnia nabycia tej nieruchomości (tj. zgody, o której mowa w art. 2b ust. 3 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego) nie jest wymagane, aby stosowne pełnomocnictwo sporządzone było w formie aktu notarialnego.
Pełnomocnictwo takie powinno zostać udzielone przez stronę postępowania na piśmie (ewentualnie w formie dokumentu elektronicznego opatrzonego kwalifikowanym podpisem elektronicznym albo podpisem zaufanym, lub też zgłoszone do protokołu) z uwzględnieniem przepisów art. 32 i art. 33 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego. Powinno ono niewątpliwie wskazywać przedmiot i zakres udzielanego umocowania do reprezentowania strony w postępowaniu administracyjnym. Pełnomocnikiem strony może być osoba fizyczna posiadająca zdolność do czynności prawnych. Ponadto, za udzielone pełnomocnictwo należy uiścić opłatę skarbową w wysokości 17 zł.
Opłatę skarbową, o której mowa w części IV załącznika do ustawy o opłacie skarbowej, wnosi się na rzecz organu podatkowego, którym jest Prezydent Miasta Stołecznego Warszawy na numer rachunku bankowego Centrum Obsługi Podatnika: 21 1030 1508 0000 0005 5000 0070, z dopiskiem: „opłata skarbowa od pełnomocnictwa udzielonego przez ……………………… dla ………………………".
Przykładową treść pełnomocnictwa, która może ułatwić sporządzenie właściwego pełnomocnictwa zamieszczono tutaj:
W opisanym przez Panią przypadku, ponieważ wskazane zaświadczenie miałaby odebrać Pani (tj. osoba niebędąca stroną w sprawie), powinna Pani przedłożyć w KOWR pisemne upoważnienie swojej mamy do dokonania tej czynności. Upoważnienie takie nie wymaga uiszczania opłaty skarbowej. Istotnym jest by zawierało ono wskazanie, że Pani mama (tj. strona postępowania administracyjnego) upoważnia Panią (tj. określoną osobę fizyczną) do osobistego odbioru wskazanego zaświadczenia wydanego w sprawie dotyczącej wyrażenia zgody na zbycie nieruchomości ………………… (określenie sprawy może nastąpić np. poprzez podanie numeru i daty decyzji lub znaku sprawy). Ponadto pamiętać należy o czytelnym podpisie osoby upoważniającej.
W pierwszej kolejności należy wyjaśnić, że przepisy art. 2b wprowadzone zostały do ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z dniem 30.04.2016 roku. Nie dotyczą one więc wszystkich tych osób, które przed tym dniem stały się właścicielami nieruchomości rolnych (czy też udziałów we współwłasności nieruchomości rolnych).
W odniesieniu natomiast do nabywców nieruchomości rolnych, którzy stali się właścicielami nieruchomości rolnych po 29.04.2016 r. - należy zauważyć, że obowiązki oraz ograniczenia, o których mowa w art. 2b ust. 1 i 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie będą dotyczyć m.in. tej grupy nabywców nieruchomości rolnych, gdzie:
Mając na uwadze powyższe, należy wskazać, że skoro:
Podsumowując – biorąc pod uwagę obowiązujące przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego - może Pani swobodnie rozporządzać posiadanymi udziałami we współwłasności ww. nieruchomości rolnej (bez konieczności ewentualnego wcześniejszego uzyskania zgody Dyrektora Generalnego KOWR na zbycie udziałów we współwłasności tej nieruchomości – tj. zgody, o której mowa w art. 2b ust. 3 ww. ustawy).
Z opisanej przez Panią sytuacji wynika, że zawarta w grudniu 2019 r. umowa sprzedaży zawarta została niezgodnie z przepisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Zgodnie bowiem z art. 2b ust. 2 tej ustawy nabyta nieruchomość w okresie 5 lat od dnia jej nabycia, nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.
Jedynie w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym, jak wskazano w ust. 3 tego artykułu, Dyrektor Generalny KOWR na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej, może wyrazić zgodę, w drodze decyzji administracyjnej, na zbycie nieruchomości rolnej lub oddanie jej w posiadanie innym podmiotom, przed upływem okresu 5 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości.
Jeśli nie uzyskała Pani ww. zgody Dyrektora Generalnego KOWR na wcześniejsze zbycie (tj. zgody, o której mowa w art. 2b ust. 3 ustawy) lub nie zachodził jeden z wyjątków określonych w ust. 4 tego artykułu (stanowiący katalog zamknięty) – to należy wskazać, że ww. umowa, obarczona jest wadą nieważności z mocy prawa.
W takiej sytuacji umowa sprzedaży winna zostać wyeliminowana z obiegu prawnego. Może to nastąpić poprzez:
Dopiero kolejnym krokiem po wyeliminowaniu „nieważnej” umowy sprzedaży z obiegu prawnego jest możliwość wystąpienia Pani jako właścicielki nieruchomości rolnej z wnioskiem o wyrażenie zgody Dyrektora Generalnego KOWR na wcześniejsze jej zbycie (tj. zgody, o której mowa w art. 2b ust. 3 ustawy). Należy zaznaczyć, że powyższa zgoda udzielana jest jedynie po wypełnieniu jednej z przesłanek ustawowych, tj. w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem właściciela nieruchomości rolnej lub interesem publicznym.
Więcej informacji w tym zakresie znajdzie Pani na stronie internetowej KOWR www.kowr.gov.pl w zakładce „UKUR – obrót ziemią rolną” podzakładce „Zgody na zbycie nieruchomości rolnych”.
W myśl przepisów art. 2b ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. W okresie tym nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom (art. 2b ust. 2 ustawy).
Powyższe obowiązki i ograniczenia – co do zasady – odnoszą się do nabywców określonych ustawą nieruchomości rolnych, którzy nabyli je po 29.04.2016 roku.
Jednocześnie, ustawodawca określił w art. 2b ust. 4 ustawy zamknięty katalog przypadków, w stosunku do których nie stosuje się przepisów art. 2b ust. 1 i 2 ww. ustawy. Tak więc przepisów art. 2b ust. 1 i 2 ustawy nie stosuje się m.in. do nieruchomości rolnej:
Należy zaznaczyć, że poza wyjątkami określonymi przez ustawodawcę wcześniejsze zbycie lub oddanie w posiadanie innym podmiotom nieruchomości rolnej (nabytej po 29.04.2016 r.) jest możliwe jedynie po uzyskaniu stosownej zgody. Dyrektor Generalny KOWR na wniosek właściciela nieruchomości rolnej, może wyrazić zgodę na zbycie nieruchomości lub oddanie jej w posiadanie innym podmiotom, przed upływem okresu 5 lat od dnia nabycia tej nieruchomości, ale wyłącznie w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem właściciela tej nieruchomości lub interesem publicznym (art. 2b ust. 3 u.k.u.r.). Zgoda ta wyrażana jest w drodze decyzji administracyjnej.
Mając powyższe na uwadze należy wyjaśnić, że z uwzględnieniem wyżej wskazanych uwarunkowań prawnych – co do zasady - nabywca nieruchomości rolnej objęty jest wyżej omówionymi ograniczeniami w zbywaniu lub oddawaniu w posiadanie innemu podmiotowi tej nieruchomości. Może on skorzystać z przywileju ustawy (np. określonego w art. 2b. ust. 4 pkt 1 lit. a) i oddać w posiadanie (np. wydzierżawić) tą nieruchomość osobie bliskiej (np. synowi) – o ile nie jest to próba ominięcia obowiązującego prawa. Należy zauważyć, że czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna (art. 58 Kodeksu cywilnego). Czynność prawna mająca na celu obejście ustawy nie podlega zatem ochronie prawa.
Powyższego uprawnienia nie można bowiem traktować jako „dobrego sposobu” na łatwe pozyskanie gruntów z wykorzystaniem „pośrednictwa” osoby bliskiej posiadającej status rolnika indywidualnego (który zgodnie z przepisami ww. ustawy ma pozycję uprzywilejowaną w stosunku do innych potencjalnych zainteresowanych nabyciem danej nieruchomości rolnej). Należy zauważyć, że nabywana przez rolnika indywidualnego nieruchomość rolna wchodzi w skład jego gospodarstwa (powiększając to gospodarstwo do powierzchni nieprzekraczającej ustawowego limitu), które rolnik ten obowiązany jest prowadzić osobiście co najmniej przez okres kolejnych 5 lat (licząc od dnia nabycia tej nieruchomości). Tak więc rolnik indywidualny nabywa nieruchomość rolną na powiększenie swojego gospodarstwa rodzinnego.
Jeżeli rolnik indywidualny kupił nieruchomość rolną jedynie po to by po tygodniu oddać ją swojemu synowi – wówczas zachodziłoby podejrzenie, iż w akcie notarialnym umowy sprzedaży złożył on nieprawdziwe oświadczenie co do celu nabycia tej nieruchomości. Należy tu przywołać postanowienia art. 9 ust. 1 ww. ustawy, zgodnie z którymi nabycie nieruchomości rolnej dokonane niezgodnie z przepisami tej ustawy jest nieważne. W szczególności nieważne jest nabycie nieruchomości rolnej w oparciu o nieprawdziwe oświadczenia albo fałszywe lub potwierdzające nieprawdę dokumenty.
Przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie określają zasad wydzierżawiania nieruchomości przez podmioty prywatne. Przepisy przywołanej wyżej ustawy generalnie dotyczą obrotu określonymi tą ustawą nieruchomościami rolnymi, a także obowiązków i ograniczeń w zakresie użytkowania ich przez właścicieli, w tym oddawania tych nieruchomości w posiadanie innym podmiotom. W tym miejscu podkreślenia wymaga, że nieruchomości rolne powinny być wykorzystywane do prowadzenia tam działalności rolniczej. Z kolei do wszelkich działań inwestycyjnych w zakresie prowadzenia działalności pozarolniczej (np. związanych z posadowieniem tam obiektów budowlanych służących do pozyskiwania energii) spółka winna poszukiwać nieruchomości nierolnych (przewidzianych do wykorzystania na wskazany cel).
Należy tu zauważyć, iż jednym z podstawowych celów wprowadzenia przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (a w szczególności nowych regulacji wprowadzanych w życie od 30.04.2016 roku kolejnymi nowelizacjami tych przepisów) jest wzmocnienie ochrony i rozwoju gospodarstw rodzinnych oraz zapewnienie właściwego zagospodarowania gruntów rolnych. Nieruchomości rolne są najważniejszym środkiem produkcji żywności niezbędnym do realizacji fundamentalnego obowiązku wyżywienia całego społeczeństwa. Z tych względów grunty rolne podlegają szczególnej ochronie prawnej jako niepomnażalne dobro publiczne. Ochrona ta przewidziana jest zarówno jako ochrona ilościowa (mająca na celu utrzymanie istniejącego areału gruntów rolnych i zapewnienie jego właściwego wykorzystania) oraz jako ochrona jakościowa (której celem jest utrzymanie właściwości produkcyjnych gleb, a także przywracanie utraconych właściwości użytkom rolnym).
Z powyższych powodów przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego stanowią, że co do zasady nabywcą nieruchomości rolnej powinien być rolnik indywidualny powiększający swoje gospodarstwo rodzinne, które zobowiązany jest prowadzić osobiście.
Ponadto należy zaznaczyć, że stosownie do postanowień art. 2b ust. 1 ww. ustawy nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. W okresie tym nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom (art. 2b ust. 2 ww. ustawy).
Jednocześnie - mając na uwadze specyfikę rynku nieruchomości, ich różnorodność, szeroki katalog rodzajów podmiotów (stanowiących potencjalnych nabywców nieruchomości) oraz rodzajów czynności prawnych (skutkujących nabyciem nieruchomości), a także wynikające z innych przepisów uwarunkowania w zakresie specjalnych rozwiązań prawnych - ustawodawca wprowadził też zamknięty katalog ściśle określonych wyjątków od ww. generalnej zasady.
W art. 2b ust. 4 ww. ustawy określone zostały więc sytuacje, w których nie stosuje się przepisów (przywołanego wyżej ust. 2) dotyczących ograniczenia we wcześniejszym oddaniu w posiadanie nieruchomości rolnej innemu podmiotowi (np. poprzez jej wydzierżawienie) – przy czym sytuacje te są warunkowane z jednej strony tym, komu miałaby być oddana taka nieruchomość, a z drugiej strony odnoszą się do specyfiki nieruchomości lub dokonywanej czynności prawnej.
W związku z tym, że nabyła Pani przedmiotową nieruchomość w listopadzie 2019 r. jako rolnik indywidualny – to obowiązuje Panią zakaz wcześniejszego zbycia lub oddania w posiadanie nieruchomości rolnej innemu podmiotowi (tj. wydzierżawienia) w ciągu 5 lat od dnia nabycia.
Jeżeli po nabyciu zaszły jakieś szczególne okoliczności, to może Pani zwrócić się do Dyrektora Generalnego KOWR o wyrażenie zgody na zbycie nieruchomości lub oddanie jej w posiadanie innemu podmiotowi, przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia (tj. o wyrażenie zgody, o której mowa w art. 2b ust. 3 ww. ustawy). Należy tu jednak podkreślić, że zgoda taka wyrażana jest w drodze decyzji administracyjnej na wniosek właściciela nieruchomości rolnej, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem właściciela nieruchomości rolnej lub interesem publicznym. Powyższe oznacza, że aby uzyskać ww. zgodę należy spełnić przesłanki ustawowe. Wyrażenie więc ww. zgody jest swoistego rodzaju „odstępstwem” od generalnej reguły, a jako takie może mieć miejsce jedynie w istotnie „ważnych” okolicznościach.
Jednocześnie należy wskazać, że właściciele nieruchomości rolnych, którzy zamierzają wydzierżawić swoje nieruchomości (tym bardziej na długi okres) powinni mieć na uwadze także konsekwencje jakie niesie to za sobą z punktu widzenia przepisów wskazanej wyżej ustawy.
Po pierwsze tego rodzaju działania mogą przynieść negatywne skutki tym właścicielom nieruchomości rolnych, którzy nie zdawaliby sobie sprawy, iż wydzierżawienie nieruchomości rolnej innemu podmiotowi de facto skutkować będzie niemalże brakiem możliwości zbycia tej nieruchomości przed wygaśnięciem lub rozwiązaniem ww. umowy dzierżawy.
Podkreślić bowiem należy, że osoba fizyczna, która dokonuje nabycia nieruchomości rolnej i w stosunku do której będą miały zastosowanie przepisy art. 2b ust. 1 i 2 ustawy zobowiązana jest m.in. do przejęcia w posiadanie tej nieruchomości oraz włączenia jej w skład prowadzonego przez siebie gospodarstwa. Nabycie nieruchomości obciążonej umową dzierżawy, pomimo faktycznego przeniesienia prawa własności, takiego skutku by nie spowodowało, gdyż w myśl zapisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, osoba fizyczna może się wykazać osobistym prowadzeniem swojego gospodarstwa, jeżeli pracuje w tym gospodarstwie oraz podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie (art. 6 ust. 2 ww. ustawy).
Tak więc, mając na uwadze przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, nabywcą nieruchomości rolnej o powierzchni 1 ha i większej obciążonej umową dzierżawy może być:
Po drugie zaznaczenia też wymaga, że zgodnie z art. 9 ust. 1 ww. ustawy nabycie m.in. nieruchomości rolnej dokonane niezgodnie z przepisami ustawy jest nieważne. W szczególności nieważne jest m.in. zbycie albo oddanie w posiadanie nieruchomości rolnej bez zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, o której mowa w art. 2b ust. 3 ww. ustawy.
Ponadto wymaga podkreślenia, że zgodnie z art. 9 ust. 3 ww. ustawy, jeżeli nabywca nieruchomości rolnej m.in.:
– Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa może wystąpić do sądu o nabycie własności tej nieruchomości przez Krajowy Ośrodek działający na rzecz Skarbu Państwa, za zapłatą ceny odpowiadającej jej wartości rynkowej określonej stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami.
