Ograniczenia w zbywaniu i oddawaniu nieruchomości rolnych w posiadanie innym podmiotom przez okres 5 lat od dnia ich nabycia

Przepisy ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej oznaczonej jako: ”u.k.u.r.”) – poza wyjątkami tam określonymi - nakładają na nabywcę nieruchomości rolnej szczególne obowiązki i ograniczenia.

Przepisy w powyższym zakresie stosuje się odpowiednio do nabywcy udziału we współwłasności nieruchomość rolnej oraz do nabywcy prawa użytkowania wieczystego nieruchomości rolnej (albo udziału  w użytkowaniu wieczystym takiej nieruchomości).

Zgodnie z art. 2b ust. 1 i 2 u.k.u.r., nabywca nieruchomości rolnej obowiązany jest prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo rolne osobiście. W tym okresie nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.

Zgodnie zaś z art. 2b ust. 3 u.k.u.r., Dyrektor Generalny Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej, wyraża zgodę, w drodze decyzji administracyjnej, na dokonanie czynności, o których mowa w ust. 2, przed upływem okresu 5 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym.

Co do zasady, wspomniane ograniczenie w «zbywaniu» nieruchomości rolnej w okresie 5 lat od dnia jej nabycia - należy rozumieć jako brak swobody w dokonywaniu w tym czasie czynności prawnych, na podstawie których nastąpić miałoby przeniesienie własności nieruchomości rolnej (np. zawarcie umowy sprzedaży, zamiany, darowizny, wniesienia aportem do spółki itp.). Wspomniane ograniczenie dotyczy także przypadków, w których do przeniesienia własności nieruchomości rolnej miałoby dojść również w następstwie: orzeczenia sądu albo organu administracji publicznej, a także innego zdarzenia prawnego.

Przez ograniczenie w «oddawaniu nieruchomości rolnej w posiadanie innym podmiotom» przez okres 5 lat od dnia jej nabycia – należy rozumieć zakaz przekazywania takiej nieruchomości do faktycznego władania innym osobom na podstawie jakichkolwiek tytułów (np. w dzierżawę, użyczenie czy do użytkowania).

Ograniczeniom wskazanym w art. 2b ust. 2 u.k.u.r. podlegają określeni ustawą nabywcy nieruchomości rolnych, którzy nabyli te nieruchomości po dniu 29 kwietnia 2016 r. Innymi słowy, przepisy art. 2b ust. 1 i 2 u.k.u.r. znajdują zastosowanie wyłącznie do osób, które stały się właścicielami (współwłaścicielami) nieruchomości rolnej po wejściu w życie przepisów wprowadzających te obowiązki i ograniczenia, tj. począwszy od dnia 30 kwietnia 2016 roku.

Ustawowe wyjątki - art. 2b ust. 4 u.k.u.r.

Ustawodawca postanowił, że przepisów art. 2b ust. 1 i 2 u.k.u.r. nie będzie się stosować w przypadkach zbycia lub oddania posiadania nabytej nieruchomości rolnej:

1. na rzecz:

• osoby bliskiej,
• jednostki samorządu terytorialnego,
• Skarbu Państwa lub działającym na jego rzecz KOWR,
• państwowej lub samorządowej osoby prawnej - jeżeli nabywana przez ta osobę nieruchomość rolna jest przeznaczona na cele publiczne określone w ostatecznej decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego,
• spółki, o której mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. ca u.k.u.r.,
• spółki kapitałowej lub grupy kapitałowej, o których mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. cb u.k.u.r.,

1. która:

• zbywana  jest na podstawie art. 151 lub art. 231 Kodeksu cywilnego,
• zbywana jest w wyniku wykonania umowy z tym następcą, o której mowa w art. 84 ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników, jeżeli następca ten w chwili nabycia będzie rolnikiem indywidualnym,
• zbywana jest osobie, której została przyznana pomoc, o której mowa w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014–2020
• nabyta została w wyniku dziedziczenia oraz działu spadku lub zapisu windykacyjnego,
• położona jest w granicach administracyjnych miasta i ma powierzchnię mniejszą niż 1 ha,
• położona jest na obszarze górniczym lub terenie górniczym w rozumieniu ustawy z  dnia 9 czerwca 2011 r. – Prawo geologiczne i górnicze.