Przedłużenie umowy dzierżawy - Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa

Menu górne z lewej strony

Menu górne z prawej strony

Przedłużenie umowy dzierżawy

W przypadku, gdy ogłoszenie przetargu nie zawiera zapisu informującego o tym że umowa nie będzie wydłużona lub jeżeli umowa dzierżawy podlegała wyłączeniu z niej 30% powierzchni użytków rolnych w myśl art. 4 i 5 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U.2011.233.1382), a dzierżawca wyraził zgodę na wprowadzenie zmian do umowy w tym zakresie – wydłużenie okresu dzierżawy może nastąpić na ogólnie obowiązujących zasadach.

Możliwość przedłużenia umowy dzierżawy z dotychczasowym dzierżawcą wynika z przepisów ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz.U.2019.817 j.t. z późn. zm.), bez stosowania procedury przetargowej. Zgodnie z art. 39 tej ustawy, przetargu nie stosuje się m.in., jeżeli dotychczasowy dzierżawca złożył Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (zwanemu dalej „Krajowym Ośrodkiem”) oświadczenie o zamiarze dalszego dzierżawienia nieruchomości na nowych warunkach uzgodnionych z Krajowym Ośrodkiem, z tym że czynsz nie może być niższy niż dotychczasowy.

Dla skutecznego przedłużenia umowy dzierżawy w trybie bezprzetargowym konieczne jest, aby dzierżawca złożył Krajowemu Ośrodkowi oświadczenie o zamiarze dalszego dzierżawienia nieruchomości, najpóźniej na trzy miesiące przed zakończeniem dotychczasowej umowy dzierżawy (o dotrzymaniu       3-miesięcznego terminu powinna decydować data wpływu do Krajowego Ośrodka).
Krajowy Ośrodek, w terminie miesiąca od złożenia przez dzierżawcę oświadczenia, ma obowiązek przedstawienia dzierżawcy, warunków dalszej dzierżawy (tj. co do przedmiotu dzierżawy, wysokości czynszu, okresu dzierżawy). Strony umowy mają czas na ich akceptację lub ewentualne podjęcie negocjacji do końca obowiązywania umowy dzierżawy. W przypadku nieosiągnięcia porozumienia przez strony umowy, co do warunków dalszej dzierżawy w okresie jej trwania – umowa wygasa.
Warunkiem przedłużenia umowy jest w szczególności:

  • złożenie przez dzierżawcę oświadczenia o zamiarze dalszego dzierżawienia nieruchomości, najpóźniej na 3 miesiące, przed zakończeniem umowy dzierżawy (art. 39 ust.4 pkt 1 ustawy),
  • prawidłowość wywiązywania się dzierżawcy z zobowiązań wynikających z umowy dzierżawy (w tym prowadzenia przez dzierżawcę racjonalnej gospodarki rolnej na dzierżawionej nieruchomości),
  • wywiązywanie się dzierżawcy z zobowiązań finansowych zarówno wobec Ośrodka, jak i z innych zobowiązań związanych z przedmiotem dzierżawy,
  • wiarygodność finansowa dzierżawcy,
  • zabezpieczenie należności Krajowego Ośrodka.

Każda umowa podlegać powinna odrębnej analizie w szczególności pod względem zasadności jej kontynuowania w dotychczasowym czy zmienionym kształcie, oceny wysokości czynszu. Istotne warunki dalszej dzierżawy powinny być oparte na ustaleniach z przeprowadzonej kontroli dzierżawionej nieruchomości. Nie oznacza to, że na wniosek dzierżawcy Krajowy Ośrodek automatycznie powinien przedłużać umowę w każdym przypadku, nie rozpatrzywszy innych aspektów wiążących się z wykonywaniem danej umowy dzierżawy. Zgodnie z obowiązującymi wytycznymi nie powinno przedłużać się umowy z osobami niewiarygodnymi finansowo. Nie powinna mieć też miejsca taka sytuacja, że – na wniosek dzierżawcy ubiegającego się lub zamierzającego ubiegać się o dofinansowanie – przedłużany byłby okres obowiązywania umowy kwalifikującej się do szybkiego rozwiązania, zwłaszcza gdy przesłanką do jej rozwiązania są przyczyny leżące bezwzględnie po stronie dzierżawcy. Jeżeli takie przesłanki nie zachodzą – zgłaszane do Krajowego Ośrodka wnioski rozpatrywane są zgodnie z obowiązującą w tym zakresie procedurą.

W myśl zasad stosowanych w Krajowym Ośrodku, umowy dzierżawy, których termin wygaśnięcia jest dłuższy niż 1 rok nie są przedłużane, chyba że z analizy wniosku dzierżawcy wynika, że wcześniejsze przedłużenie umowy jest uzasadnione gospodarczo, czy też ze względu na zamiar kontynuowania lub przystąpienia do realizacji programów pomocowych współfinansowanych lub finansowanych ze środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich niezbędne jest wcześniejsze przedłużenie umowy.

Obecnie obowiązujące zasady (określone w Zarządzeniu Nr 73/2019/Z Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa z dnia 4 lipca 2019 r. w sprawie zasad wykonywania umowy dzierżawy nieruchomości ZWRSP) zostały wcześniej zaakceptowane przez Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi. Dopuszczają one możliwość wydłużania umów dzierżaw na okres (z uwzględnieniem okresu pozostającego do wygaśnięcia umowy):

1)    do 15 lat – jeżeli dzierżawcą nieruchomości jest osoba prowadząca gospodarstwo rodzinne w rozumieniu przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego, albo osoba nie mająca więcej niż 40 lat, jeśli nie spełnia wyłącznie wymogu dotyczącego 5-letniego osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego,
2)    do 8 lat – jeżeli dzierżawcą nieruchomości nie jest osoba prowadząca gospodarstwo rodzinne w rozumieniu przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego. W odniesieniu do takich umów, Krajowy Ośrodek przed przedstawieniem warunków dalszej dzierżawy dokonuje analizy pod względem ewentualnego zapotrzebowania na grunty, zgłaszanego przez okolicznych rolników oraz aktualnej sytuacji dzierżawcy (np. profil prowadzonej produkcji rolniczej, udział w programach finansowanych albo współfinansowanych ze środków pomocowych, dla których wymagany jest okres „związania celem”, poziom zatrudnienia, nakłady poniesione w ramach prowadzonej działalności rolniczej). Ustalenia te stanowią kryterium ewentualnego wyłączenia z umowy gruntów w chwili wydłużenia okresu dzierżawy, czy też zamieszczenia w umowie takiego zastrzeżenia, które umożliwiłoby wyłączenie w przyszłości gruntów w zależności od zgłaszanego zapotrzebowania. W przypadku, jeżeli w momencie określania warunków dalszej dzierżawy istnieje znaczne zapotrzebowanie na grunty ze strony okolicznych rolników, jednak z uzasadnionych względów np. gospodarczych, społecznych, formalno-prawnych - nieprzedłużenie okresu trwania umowy dzierżawy lub zmniejszenie przedmiotu dzierżawy wywołałoby negatywne skutki – oddział terenowy KOWR powinien zaproponować dzierżawcy krótszy okres dzierżawy. Pozwoliłoby to na przeprowadzenie racjonalnej restrukturyzacji dzierżawionej nieruchomości, a dzierżawcy – na podjęcie działań mających na celu zmianę profilu lub ograniczenie prowadzonej działalności rolniczej.

Wydłużanie umów na wskazane wyżej okresy stanowi generalną zasadę przy rozpatrywaniu przez Krajowy Ośrodek wniosków dzierżawców. Jednakże mając na uwadze specyfikę działalności rolniczej i szereg występujących uwarunkowań formalno-prawnych, gospodarczych i organizacyjnych (np. profil prowadzonej produkcji rolniczej, nakłady poniesione w ramach prowadzonej działalności rolniczej) – wydłużenie umowy na ww. okres może być niewystarczające. Dlatego też, w uzasadnionych przypadkach, za uprzednią zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, wydłużenie umowy może nastąpić na dłuższy okres.

Dotychczasowa praktyka wykazała, że może to mieć miejsce w szczególności w przypadku, gdy:

  • dzierżawca poniósł znaczne nakłady finansowe w ramach prowadzonej działalności rolniczej, czy też nabył znaczną część dzierżawionej nieruchomości, w tym także ośrodek gospodarczy, z rozłożeniem zapłaty ceny sprzedaży na raty lub z wykorzystaniem środków pochodzących z kredytu - natomiast przedłużenie umowy dzierżawy, ze względu na poniesione koszty, jest niezbędne do zachowania stabilności gospodarowania oraz płynności finansowej gospodarstwa,
  • przedmiotem dzierżawy są nieruchomości stawowe lub też grunty na których znajdują się plantacje kultur wieloletnich,
  • jest to niezbędne do przyznania dzierżawcy pomocy finansowej współfinansowanej lub finansowanej ze środków pomocowych, innych niż te które wymagają określonego terminu trwania umowy dzierżawy,
  • przemawiają za tym względy społeczno-gospodarcze (np. wysokość zatrudnienia, profil produkcji).