Często zadawane pytania - Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa

Menu górne z lewej strony

Menu górne z prawej strony

Często zadawane pytania

  1. Chciałem złożyć wniosek o zgodę na wcześniejszą sprzedaż działki rolnej, którą kupiłem w 2018 r. Kto rozpatruje takie wnioski – sąd, czy KOWR?
  2. W maju 2019 r. kupiłam działkę o powierzchni 0,78 ha, która położona jest w mieście. Mam zamiar ją sprzedać, dowiedziałam się, że nie muszę mieć zgody Dyrektora Generalnego KOWR na jej sprzedaż. Ale mój sąsiad, który kupił obok mnie działkę pół roku wcześniej o pow. 1,2 ha, zabudowaną domem mieszkalnym, chce sprzedać wyodrębniony z tej działki grunt o pow. 0,32 ha i podobno musi uzyskać taką zgodę. Proszę o odpowiedź, w jakiej sytuacji potrzebna jest zgoda Dyrektora Generalnego KOWR na wcześniejsze zbycie.
  3. Chciałem darować na rzecz gminy nieruchomość rolną o powierzchni 1,7 ha, którą kupiłem w styczniu 2018 r. Czy muszę uzyskać zgodę na jej wcześniejsze zbycie?
  4. Dostałam od rodziców miesiąc temu w darowiźnie 2,5 ha ziemi rolnej. Moje zdrowie nie pozwala mi zajmować się tą nieruchomością, chciałabym ją wydzierżawić sąsiadowi. Czy jest to możliwe?
  5. Czy mogę sprzedać siostrze mojego taty nieruchomość rolną o powierzchni 1 ha, którą nabyłem rok temu?
  6. W lipcu 2019 r. odziedziczyłam po ojcu nieruchomość rolną o powierzchni 1,5 ha. Pracuję i mieszkam w mieście, z tego powodu nie planuję powrotu do rodzinnej wsi. Czy mogę sprzedać odziedziczone grunty sąsiadowi, który jest rolnikiem indywidualnym i lepiej je zagospodaruje?
  7. Jestem rolnikiem indywidualnym prowadzącym gospodarstwo wyspecjalizowane w hodowli trzody chlewnej. W zeszłym roku dokupiłem działkę, niecałe 0,5 ha grunty kl. V w sąsiedniej wsi. Niedawno zgłosił się do mnie znajomy sąsiada, który chętnie odkupiłby ode mnie tę działkę. Zaproponował wysoką cenę, bo położona nad rzeką i pod lasem działka bardzo mu się spodobała. Czy uzyskam zgodę na wcześniejszą sprzedaż?
  8. Kupiłem w czerwcu 2017 r. ziemię rolną 2,3 ha za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR. Zostałem pouczony, że przez 10-lat nie mogę zbyć tej działki. Ostatnio zmienił się ten przepis na 5 lat. W związku z tym, czy obowiązuje mnie 10, czy 5-letni zakaz zbywania tego gruntu?
  9. Czy obciążenie nieruchomości rolnej nabytej po 30 kwietnia 2016 r. służebnością przesyłu lub służebnością gruntową drogi koniecznej jest naruszeniem treści art. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego?
  10. Czy działka rolna 0,58 ha, którą zakupiłem w 2019 r., może stanowić formę zabezpieczenia pod zastaw kredytu hipotecznego?

 

  1. Chciałem złożyć wniosek o zgodę na wcześniejszą sprzedaż działki rolnej, którą kupiłem w 2018 r. Kto rozpatruje takie wnioski – sąd, czy KOWR?

W związku z nowelizacją ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego zmianie uległ m.in. przepis art. 2b ust. 3. Obecnie to Dyrektor Generalny Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa – na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej - wyraża zgodę, w drodze decyzji administracyjnej na zbycie lub oddanie w posiadanie innym podmiotom nieruchomości przed upływem co najmniej 5 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości.

Dyrektor Generalny KOWR może wyrazić taką zgodę wyłącznie w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym.

Wnioski o wyrażenie zgody, o której mowa w art. 2b ust. 3 ustawy, należy składać w oryginale w Centrali Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (ul. Karolkowa 30, 01-207 Warszawa).

 

  1. W maju 2019 r. kupiłam działkę o powierzchni 0,78 ha, która położona jest w mieście. Mam zamiar ją sprzedać, dowiedziałam się, że nie muszę mieć zgody Dyrektora Generalnego KOWR na jej sprzedaż. Ale mój sąsiad, który kupił obok mnie działkę pół roku wcześniej o pow. 1,2 ha, zabudowaną domem mieszkalnym, chce sprzedać wyodrębniony z tej działki grunt o pow. 0,32 ha i podobno musi uzyskać taką zgodę. Proszę o odpowiedź, w jakiej sytuacji potrzebna jest zgoda Dyrektora Generalnego KOWR na wcześniejsze zbycie.

Ostatnia nowelizacja przepisów ww. ustawy (która weszła w życie w dniu 26.06.2019 r.) złagodziła nieco ograniczenia w zakresie obrotu nieruchomościami rolnymi. Ustawodawca wprowadził m.in. ułatwienia dla nabywców nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 1 ha, które położone są w granicach administracyjnych miast. Jak wynika z art. 2b ust. 4 pkt 3 ww. ustawy nabywców takich nieruchomości nie obowiązują ograniczenia, o których mowa w art. 2b ust. 2, tj. ograniczenia dotyczące zbycia lub oddania w posiadanie innym podmiotom danej nieruchomości w okresie 5 lat od dnia nabycia tej nieruchomości.

Tak więc, w obecnym stanie prawnym - wynikającym z przepisów ww. ustawy – w odniesieniu do położonych w granicach administracyjnych miasta nieruchomości rolnych o  powierzchni mniejszej niż 1 ha - właściciel może dowolnie dysponować nabytą nieruchomością, jeżeli w momencie nabycia miała ona powierzchnię mniejszą niż 1 ha, przy czym nie ma tu znaczenia data tego nabycia (tj. czy dana osoba stała się właścicielem w okresie od 30.04.2016 r. do 25.06.2019 r., czy też później). Taka sytuacja ma miejsce w Pani przypadku, tzn. kupiła Pani nieruchomość rolną o pow. 0,78 ha w granicach administracyjnych miasta. W związku z czym – nie dotyczą Pani obowiązki i ograniczenia, o których mowa w art. 2b ust. 1 i 2 ustawy.

Z inną sytuacją mamy natomiast do czynienia, jeśli po 29.04.2016 r. została nabyta nieruchomość rolna położona w granicach administracyjnych miasta o powierzchni 1 ha i większej – wówczas nabywcę takiej nieruchomości, co do zasady, obowiązują ograniczenia, o których mowa w art. 2b ust. 2 ww. ustawy. Jeżeli właściciel takiej nieruchomości będzie zamierzał przed upływem 5 lat sprzedać nawet mniejszą wydzieloną część z tej nieruchomości – będzie zobowiązany do uzyskania stosownej zgody na zbycie, o której mowa w art. 2b ust. 3. Przypadek taki zachodzi u Pani sąsiada, który aby zbyć działkę o pow. 0,32 ha wydzieloną z nieruchomości, której powierzchnia w dniu nabycia wynosiła 1,2 ha, musi uzyskać zgodę Dyrektora Generalnego KOWR na dokonanie takiej czynności.

 

  1. Chciałem darować na rzecz gminy nieruchomość rolną o powierzchni 1,7 ha, którą kupiłem w styczniu 2018 r. Czy muszę uzyskać zgodę na jej wcześniejsze zbycie?

Co do zasady, obowiązki i ograniczenia wynikające z art. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego dotyczą osób, które nabyły nieruchomości rolne po 29.04.2016 r.

Zgodnie z art. 2b ust. 1 ustawy – poza ustawowymi wyjątkami - nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. Ponadto, zgodnie z art. 2b ust. 2 ww. ustawy, w okresie tym nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom – chyba, że za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR, o której mowa w art. 2b ust. 3 ustawy.

Ustawodawca w ust. 4 tego artykułu zakreślił wyjątki od powyższego. I tak przepisów art. 2b ust. 1 i 2 nie stosuje się m.in. w przypadku zbywania lub oddawania w posiadanie nieruchomości rolnej jednostce samorządu terytorialnego.

Powyższe oznacza, że zbycie (np. przekazanie w drodze darowizny) nieruchomości rolnej przed upływem ww. 5-letniego okresu na rzecz gminy (która jest jednostką samorządu terytorialnego) nie wymaga uzyskania zgody Dyrektora Generalnego KOWR, o której mowa w art. 2b ust. 3  ww. ustawy.

 

  1. Dostałam od rodziców miesiąc temu w darowiźnie 2,5 ha ziemi rolnej. Moje zdrowie nie pozwala mi zajmować się tą nieruchomością, chciałabym ją wydzierżawić sąsiadowi. Czy jest to możliwe?

Nabywając od rodziców nieruchomość rolną zobowiązana została Pani, w myśl art. 2b ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, do prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia tej nieruchomości, a biorąc pod uwagę fakt, że jest Pani osobą fizyczną to również do osobistego prowadzenia tego gospodarstwa. Jak wskazano w art. 2b ust. 2 ww. ustawy, w okresie tym nie może Pani tej nabytej nieruchomości zbyć ani oddać w posiadanie innym podmiotom (np. wydzierżawić).

Jedynie Dyrektor Generalny KOWR, jak wskazano w ust. 3 tego artykułu, na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej, może wyrazić zgodę, w drodze decyzji administracyjnej, na zbycie nieruchomości rolnej lub oddanie jej w posiadanie innym podmiotom, przed upływem okresu 5 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym.

Ustawodawca określił przypadki, które stanowią wyjątki od powyższej reguły. Zgodnie z art. 2b ust. 4 ww. ustawy - przepisów ust. 1 i 2 art. 2b nie stosuje się m.in. do nieruchomości rolnej zbywanej lub oddawanej w posiadanie osobie, której została przyznana pomoc, o której mowa w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014-2020.

Jeśli więc Pani sąsiad byłby osobą, której przyznano pomoc, o której mowa powyżej, wówczas wydzierżawienie mu takiej nieruchomości przed upływem okresu 5 lat od jej nabycia nie będzie wymagało uzyskania zgody Dyrektora Generalnego na dokonanie takiej czynności.

W przeciwnym razie konieczne będzie wystąpienie do Dyrektora Generalnego KOWR, zgodnie z art. 2b ust. 3 ustawy, o wyrażenie zgody na wydzierżawienie takiej nieruchomości przed upływem okresu 5 lat od jej nabycia.

Wniosek o wyrażenie zgody na oddanie nieruchomości rolnej w posiadanie innym podmiotom powinien być złożony w oryginale w Centrali Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa w Warszawie (ul. Karolkowa 30, 01-207 Warszawa).

Na stronie internetowej KOWR w zakładce „UKUR – obrót ziemią rolną” zamieszczone zostały informacje dotyczące stosowania ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego przydatne dla osób zainteresowanych obrotem nieruchomościami rolnymi.

 

  1. Czy mogę sprzedać siostrze mojego taty nieruchomość rolną o powierzchni 1 ha, którą nabyłem rok temu?

W świetle obowiązujących przepisów - co do zasady - nabywcę nieruchomości rolnej (który stał się właścicielem po 29.04.2016 r.) obowiązuje 5-letni zakaz zbywania tej nieruchomości oraz oddawania jej w posiadanie innym podmiotom.

Jednakże ustawodawca przewidział nieliczne przypadki, w których powyższe ograniczenie nie znajduje zastosowania. Takim wyjątkiem jest zbycie nieruchomości rolnej osobie bliskiej, tj. zstępnym, wstępnym, rodzeństwu, dzieciom rodzeństwa, rodzeństwu rodziców, małżonkowi, osobie przysposabiającej i przysposobionej oraz pasierbom.

Ponieważ siostra Pana ojca, to w świetle przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego osoba Panu bliska - możliwe jest zbycie na jej rzecz nieruchomości rolnej nabytej przez Pana rok temu. W tym przypadku ograniczenie wynikające z art. 2b ust. 2 ww. ustawy nie będzie miało zastosowania.

 

  1. W lipcu 2019 r. odziedziczyłam po ojcu nieruchomość rolną o powierzchni 1,5 ha. Pracuję i mieszkam w mieście, z tego powodu nie planuję powrotu do rodzinnej wsi. Czy mogę sprzedać odziedziczone grunty sąsiadowi, który jest rolnikiem indywidualnym i lepiej je zagospodaruje?

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 2b ust. 1 i 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, na nabywcy nieruchomości rolnej, w sytuacjach określonych ustawą, ciąży obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej musi ona prowadzić to gospodarstwo osobiście. W okresie tym – co do zasady - nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.

Wprowadzając powyższe obowiązki i ograniczenia ustawodawca jednocześnie określił zamknięty katalog przypadków, w których przepisów art. 2b ust. 1 i 2 ww. ustawy się nie stosuje. Takim przypadkiem jest sytuacja, w której stała się Pani właścicielką nieruchomości rolnej w wyniku dziedziczenia.

Biorąc powyższe pod uwagę, może Pani sprzedać sąsiadowi odziedziczoną niedawno nieruchomość rolną.

 

  1. Jestem rolnikiem indywidualnym prowadzącym gospodarstwo wyspecjalizowane w hodowli trzody chlewnej. W zeszłym roku dokupiłem działkę, niecałe 0,5 ha grunty kl. V w sąsiedniej wsi. Niedawno zgłosił się do mnie znajomy sąsiada, który chętnie odkupiłby ode mnie tę działkę. Zaproponował wysoką cenę, bo położona nad rzeką i pod lasem działka bardzo mu się spodobała. Czy uzyskam zgodę na wcześniejszą sprzedaż?

Zgodnie z art. 2b ust. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, Dyrektor Generalny Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej, , w drodze decyzji administracyjnej, na zbycie lub oddanie w posiadanie innym podmiotom, przed upływem okresu 5 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości, .

Należy podkreślić, że ustawodawca określił, że powyższa zgoda może być wyrażona jedynie w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym.

Zgoda, o której mowa wyżej, wyrażana jest w drodze decyzji administracyjnej, po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego, w trakcie którego badane są wszystkie przesłanki niezbędne do spełnienia przez wnioskodawcę.

Jednakże chęć zbycia przez Pana nieruchomości rolnej z powodu uzyskania wysokiej cenowo oferty nie jest wystarczającym uzasadnieniem do wydania decyzji wyrażającej ww. zgodę.

 

  1. Kupiłem w czerwcu 2017 r. ziemię rolną 2,3 ha za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR. Zostałem pouczony, że przez 10-lat nie mogę zbyć tej działki. Ostatnio zmienił się ten przepis na 5 lat. W związku z tym, czy obowiązuje mnie 10, czy 5-letni zakaz zbywania tego gruntu?

W związku z nowelizacją ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego zmianie uległy m.in. przepisy art. 2b ust. 1 i 2. Obecnie nabywca nieruchomości rolnej obowiązany jest prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. Ponadto, zgodnie z art. 2b ust. 2 ww. ustawy, w okresie tym nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.

Skrócenie ww. okresu (z dotychczasowych 10 na 5 lat od dnia nabycia) dotyczy również nieruchomości rolnych nabytych przed nowelizacją ustawy, tj. przed 26.06.2019 r.

 

  1. Czy obciążenie nieruchomości rolnej nabytej po 30 kwietnia 2016 r. służebnością przesyłu lub służebnością gruntową drogi koniecznej jest naruszeniem treści art. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego?

Prawa i obowiązki wynikające ze służebności są regulowane na podstawie Kodeksu Cywilnego. Wśród trzech form służebności jest służebność przesyłu oraz służebność gruntowa.

Służebność przesyłu to rodzaj ograniczonego prawa rzeczowego, którego stroną władnącą pozostaje przedsiębiorstwo przesyłowe. Polega ono na zapewnieniu dostępu do instalacji przesyłu, potrzebnych do prawidłowego działania przedsiębiorstwa (np. w zakresie przesyłu gazu, prądu, wody i pary wodnej). Służebność przesyłu może być ustanowiona w przypadku, gdy dostęp do instalacji wymaga budowy urządzeń przesyłowych na działkach nienależących do danego przedsiębiorstwa.

Służebność gruntową drogi koniecznej (określana również jako służebność przejazdu
i przechodu) ustanawia się natomiast dla konkretnych nieruchomości (a nie dla ich właścicieli).
Z chwilą sprzedaży nieruchomości, służebność gruntowa przechodzi na nowego właściciela. Występuje wtedy, gdy nieruchomość władnąca nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Ustanowienie służebności drogi koniecznej zobowiązuje stronę służebną do umożliwienia przejazdu przez swoje terytorium. Jest to postępowanie, które w pewien sposób ogranicza prawa własności strony władnącej. Dlatego służebność drogi koniecznej może być ustanowiona jedynie w szczególnych wypadkach, za którymi idzie interes społeczno-gospodarczy.

Zgodnie z art. 2b ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nabywca nieruchomości rolnej obowiązany jest prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. W okresie tym, zgodnie z art. 2b ust. 2 ww. ustawy, nabyta nieruchomość nie może zostać zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.

Przytoczone powyżej przepisy art. 2b ust. 1 i 2 ww. ustawy nie zawierają ograniczenia dotyczącego ustanowienia tego rodzaju służebności. Zarówno służebność przesyłu jak też służebność drogi koniecznej jest rodzajem ograniczenia prawa rzeczowego, nie powoduje jednak przeniesienia własności (tj. zbycia) nieruchomości.

Nie należy też przyjmować, że ustanowienie tego rodzaju służebności stanowi „oddanie nieruchomości w posiadanie innemu podmiotowi” w rozumieniu przytoczonego art. 2b ust. 2 ww. ustawy. Zatem dokonanie czynności ustanowienia służebności przesyłu, jak też służebności drogi koniecznej - zdaniem KOWR - nie stanowi naruszenia przepisów art. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Jednocześnie należy podkreślić, że objęcie nieruchomości rolnej służebnością nie zwalnia nabywcy tej nieruchomości z obowiązków i ograniczeń wynikających z art. 2b ust. 1 i 2
ww. ustawy. Ustanowienie służebności przesyłu, czy też służebności drogi koniecznej, z reguły na niewielkiej części nieruchomości, nie wyklucza możliwości rolniczego jej wykorzystania.

 

  1. Czy działka rolna 0,58 ha, którą zakupiłem w 2019 r., może stanowić formę zabezpieczenia pod zastaw kredytu hipotecznego?

Należy wskazać, że ustawodawca nie zakazuje korzystania z własności nabytej nieruchomości, jedyne ograniczenia w gospodarowaniu nieruchomością wynikają z treści art. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, zgodnie z którym nabywcę nieruchomości rolnej obowiązuje m.in. ograniczenie zbycia lub oddania w posiadanie innemu podmiotowi nabytej nieruchomości, przez okres 5 lat od dnia przeniesienia własności.

Jak wskazano w art. 2b ust. 3 powyższej ustawy, jedynie Dyrektor Generalny KOWR na wniosek właściciela nieruchomości rolnej może wyrazić zgodę na zbycie nieruchomości rolnej lub oddanie jej w posiadanie innym podmiotom, przed upływem 5 lat od dnia przeniesienia własności nieruchomości, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym.