Często zadawane pytania - Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa

Menu górne z lewej strony

Menu górne z prawej strony

Często zadawane pytania

  1. Jakie warunki należy spełnić, aby być rolnikiem indywidualnym?
  2. Czy można przekazać ziemię dzieciom?
  3. Jeżeli nie jestem rolnikiem indywidualnym, to czy mogę nabyć nieruchomość rolną i jakie warunki muszę spełnić?
  4. Gdzie należy składać wnioski o wyrażenie zgody nabycie nieruchomości rolnej?
  5. Czy mój sąsiad może sprzedać mi nieruchomość rolną nabytą w 2017 roku? Jestem rolnikiem indywidualnym.
  6. Od kilku miesięcy próbuję sprzedać grunty rolne o pow. 0,75 ha. Żaden sąsiad nie jest zainteresowany tymi gruntami. Na moje ogłoszenie o sprzedaży zgłosił się tylko „nierolnik”. Czy powyższe wystarczy, aby wykazać, że nie było możliwości nabycia nieruchomości przez rolnika indywidualnego?
  7. Co to jest rękojmia należytego prowadzenia działalności rolniczej?
  8. Jak długo trzeba czekać na wydanie zgody na nabycie nieruchomości rolnej?
  9. Czy rolnik indywidualny może zakupić nieruchomość rolną w innym województwie niż zamieszkuje?
  10. Jestem jednym z trzech współwłaścicieli nieruchomości rolnej o pow. 2,5 ha. Czy przy zniesieniu współwłasności obowiązują nas przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego? Jeśli tak, to jakie warunki muszę spełnić, aby zostać jedynym właścicielem tej nieruchomości?
  11. Czy do wszystkich nieruchomości stosuje się przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego?
  12. Kiedy decyzja o warunkach zabudowy wyłącza nieruchomość spod działania ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego?
  13. Co należy rozumieć pod pojęciem „kwalifikacje rolnicze”?
  14. Czy ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego określa zasady dzierżawy gruntów rolnych?
  15. Nie jestem rolnikiem, czy mogę sprzedać nieruchomość rolną o powierzchni 6 ha?
  16. Chciałbym kupić 1 ha. Czy nieruchomość rolną może kupić wyłącznie rolnik?
  17. Czy mogę kwestionować decyzję, która nie jest ostateczna?
  18. Chciałbym sprzedać nieruchomość o powierzchni 0,32 ha, z czego 0,2 ha przeznaczone jest pod zabudowę mieszkaniową. Czy przy sprzedaży nieruchomość tę należy traktować jak rolną, czy nierolną?
  19. W zeszłym roku dostałam od rodziców 3 ha gruntów rolnych. Chciałabym połowę tych gruntów podarować mężowi (mamy rozdzielność majątkową). Czy mogę to zrobić, czy też obowiązuje mnie dziesięcioletni zakaz zbywania tych gruntów?

 

1. Jakie warunki należy spełnić, aby być rolnikiem indywidualnym?

Rolnikiem indywidualnym, w myśl art. 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, jest osoba fizyczna będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadająca kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkuje (zameldowanie na pobyt stały) w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

Należy podkreślić, że aby być rolnikiem indywidualnym to trzeba spełniać opisane powyżej wymogi łącznie.

 

2. Czy można przekazać ziemię dzieciom?

Zgodnie z art. 2a ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, co do zasady, nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej.

Ograniczenia te nie mają zastosowania do nabycia nieruchomości rolnych m.in. przez osoby bliskie zbywcy tj.:

  • zstępnych (dzieci, wnuki, prawnuki),
  • wstępnych (rodzice, dziadkowie, pradziadkowie),
  • rodzeństwo,
  • dzieci rodzeństwa,
  • małżonka,
  • osoby przysposabiające i przysposobione.

W przypadku gdy osoba, której „przekazywana” jest nieruchomość rolna (np. w wyniku darowizny) mieści się w kręgu osób bliskich zbywcy, wówczas nie będą jej obowiązywać ograniczenia wynikające z przepisów ustawy.

W związku z powyższym nie ma przeszkód, aby rodzice przekazali nieruchomość rolną swoim dzieciom.

 

3. Jeżeli nie jestem rolnikiem indywidualnym, to czy mogę nabyć nieruchomość rolną i jakie warunki muszę spełnić?

Może nabyć Pan/Pani nieruchomość rolną, jeżeli jest Pan/Pani osobą bliską zbywcy (tj. zstępną, wstępną, rodzeństwem, dzieckiem rodzeństwa, małżonkiem, osobą przysposabiającą i przysposobioną), bez ograniczeń wynikających z przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Jeśli nie jest Pan/Pani rolnikiem indywidualnym i nie nabywa od osób bliskich w rozumieniu ustawy – wówczas nabycie nieruchomości rolnej wymaga wcześniejszego uzyskania zgody Dyrektora Generalnego KOWR, wyrażonej w drodze decyzji administracyjnej.

Ustawodawca określił, że ze stosownym wnioskiem może wystąpić zbywca nieruchomości rolnej (każdy) lub osoba fizyczna zamierzająca utworzyć gospodarstwo rodzinne i posiadająca kwalifikacje rolnicze (nabywca).

Na wniosek zbywcy, za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR, nieruchomość rolną może nabyć każdy podmiot, zarówno osoba fizyczna jak i prawna, dający rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej, jeśli jednocześnie w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych. Zbywca musi ponadto wykazać, że nie było możliwości nabycia przedmiotowej nieruchomości przez rolnika indywidualnego bądź inny podmiot uprawniony w ustawie do nabycia gruntu rolnego.

Na wniosek nabywcy, za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR, nieruchomość rolną może nabyć osoba fizyczna zamierzająca utworzyć gospodarstwo rodzinne, która:

  • posiada kwalifikacje rolnicze albo której, pod warunkiem uzupełnienia kwalifikacji zawodowych, , o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 marca 2007 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007-2013 albo w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014–2020, a termin na uzupełnienie tych kwalifikacji jeszcze nie upłynął,
  • daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,
  • zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.

Stosowny wniosek należy złożyć w oddziale terenowym KOWR właściwym ze względu na położenie nieruchomości rolnej.

Oddziały terenowe KOWR znajdują się w każdym województwie. Dane teleadresowe oddziałów terenowych KOWR można znaleźć w zakładce: KONTAKT.

W oddziale terenowym KOWR można uzyskać także dodatkowe informacje w zakresie stosowania ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

 

4. Gdzie należy składać wnioski o wyrażenie zgody nabycie nieruchomości rolnej?

Stosowne wnioski należy złożyć w oddziale terenowym Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa właściwym ze względu na położenie nieruchomości rolnej.

Oddziały terenowe KOWR znajdują się w każdym województwie. Dane teleadresowe oddziałów terenowych KOWR można znaleźć w zakładce: KONTAKT.

W oddziale terenowym KOWR można uzyskać także dodatkowe informacje w zakresie stosowania ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

 

5. Czy mój sąsiad może sprzedać mi nieruchomość rolną nabytą w 2017 roku? Jestem rolnikiem indywidualnym.

Jeśli nieruchomość rolna została nabyta po dniu 29 kwietnia 2016 r. nabywca obowiązany jest prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 10 lat od dnia nabycia tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście.

W okresie tym nabyta nieruchomość nie może zostać zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom. Jedynie sąd na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej może wyrazić zgodę na zbycie nieruchomości rolnej lub oddanie jej w posiadanie innym podmiotom, przed upływem 10 lat od dnia nabycia nieruchomości, jeżeli konieczność dokonania takich czynności wynika z przyczyn losowych, niezależnych od nabywcy.

Ustawodawca określił też wyjątki. I tak powyższe wymogi nie mają zastosowania w przypadku jeżeli nabycie nieruchomości rolnej nastąpiło:

  • od osób bliskich tj.: zstępnych, wstępnych, rodzeństwa, małżonka, osób przysposabiających i przysposobionych,
  • w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego,
  • na podstawie art. 151 lub art. 231 Kodeksu cywilnego.

Skoro jest Pan rolnikiem indywidualnym, to może Pan kupić nieruchomość rolną. Ale odpowiedź na pytanie, czy Pana sąsiad może sprzedać ww. nieruchomość zależy od wyżej opisanych uwarunkowań.

 

6. Od kilku miesięcy próbuję sprzedać grunty rolne o pow. 0,75 ha. Żaden sąsiad nie jest zainteresowany tymi gruntami. Na moje ogłoszenie o sprzedaży zgłosił się tylko „nierolnik”. Czy powyższe wystarczy, aby wykazać, że nie było możliwości nabycia nieruchomości przez rolnika indywidualnego?

W celu wykazania, że nie było możliwości nabycia nieruchomości przez rolnika indywidualnego, bądź inny podmiot uprawniony w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego (np. osobę bliską zbywcy, jednostkę samorządu terytorialnego, inne), zbywca może m.in. podać w jaki sposób oraz przez jaki okres informacja o przeznaczeniu do zbycia nieruchomości rolnej była podana do publicznej wiadomości (dzięki której ww. podmioty, mogły się zapoznać z oferowaną nieruchomością) oraz załączyć stosowne dokumenty.

 

7. Co to jest rękojmia należytego prowadzenia działalności rolniczej?

Rękojmia w praktyce oznacza zbiór cech, zdarzeń i okoliczności dotyczących osoby, która zamierza prowadzić działalność rolniczą, a które to cechy i okoliczności uprawdopodobniają, iż działalność ta będzie wykonywana w prawidłowy sposób.

Rękojmia wiąże się m.in. z posiadaniem praktycznej wiedzy koniecznej do wykonywania zawodu, doświadczeniem czy przedstawieniem założeń do prowadzenia działalności rolniczej.

Wykazanie, iż nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej następuje poprzez złożenie stosownego oświadczenia m.in. w zakresie prowadzenia zamierzonej działalności rolniczej oraz załączenie dokumentacji potwierdzającej powyższe.

Można podać m.in. informacje o planowanym sposobie wykorzystania nabywanej nieruchomości, o doświadczeniu w prowadzeniu produkcji rolniczej lub pracy w rolnictwie, czy też innych związkach z rolnictwem.

Na potwierdzenie powyższego zainteresowany może przedłożyć np.:

  • dokumenty potwierdzające kwalifikacje rolnicze – świadectwo lub dyplom ukończenia szkoły,
  • zaświadczenia z KRUS o okresie ubezpieczenia,
  • oświadczenie potwierdzone przez wójta/burmistrza o powierzchni i okresie prowadzenia gospodarstwa rolnego,
  • opinię dotyczącą założeń nabywcy do prowadzenia działalności rolniczej, wydaną przez: Ośrodek Doradztwa Rolniczego, organizację społeczno-zawodową rolników, izbę rolniczą albo gminę.

 

8. Jak długo trzeba czekać na wydanie zgody na nabycie nieruchomości rolnej?

Okres oczekiwania na wyrażenie zgody na nabycie nieruchomości rolnej zależy od kompletności złożonego wniosku i ewentualnej potrzeby prowadzenia postępowania wyjaśniającego.

Zgoda Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie nieruchomości rolnej wyrażona jest
w formie decyzji administracyjnej wydawanej na podstawie Kodeksu postępowania administracyjnego. Załatwienie sprawy, powinno nastąpić bez zbędnej zwłoki. W przypadku sprawy wymagającej postępowania wyjaśniającego powinno nastąpić nie później niż w ciągu miesiąca, zaś w sprawach szczególnie skomplikowanych nie później niż w ciągu dwóch miesięcy od dnia wszczęcia postępowania.

Jednakże do terminów wyżej określonych nie wlicza się terminów przewidzianych
w przepisach prawa dla dokonania określonych czynności, okresów zawieszenia postępowania, okresu trwania mediacji oraz okresów opóźnień spowodowanych z winy strony albo przyczyn niezależnych od organu.

 

9. Czy rolnik indywidualny może zakupić nieruchomość rolną w innym województwie niż zamieszkuje?

Rolnik indywidualny może nabyć nieruchomość rolną bez względu na jej położenie, czyli może zakupić w innym województwie niż zamieszkuje, jeśli powiększa swoje gospodarstwo rodzinne do powierzchni nie większej niż 300 ha użytków rolnych.

W świetle przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego rolnik indywidualny może nabyć grunty rolne niezależnie od miejsca ich położenia. Należy jednak zwrócić uwagę, że zgodnie z art. 3 ust. 4 w związku z art. 3 ust. 7 ww. ustawy, jeżeli nabywana przez rolnika indywidualnego nieruchomość rolna nie jest położona w gminie, w której ma on miejsca zamieszkania, lub w gminie graniczącej z tą gminą, Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa przysługuje prawo pierwokupu.

W takiej sytuacji sporządzana jest warunkowa umowa sprzedaży, którą notariusz przesyła do KOWR. Niezłożenie w terminie miesiąca oświadczenia przez KOWR o skorzystaniu z pierwokupu oznacza możliwość zawarcia docelowej umowy przenoszącej własność.

 

10. Jestem jednym z trzech współwłaścicieli nieruchomości rolnej o pow. 2,5 ha. Czy przy zniesieniu współwłasności obowiązują nas przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego? Jeśli tak, to jakie warunki muszę spełnić, aby zostać jedynym właścicielem tej nieruchomości?

Zgodnie z art. 210 § 2 Kodeksu cywilnego zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej oraz gospodarstwa rolnego następuje z uwzględnieniem przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego stosuje się odpowiednio do nabycia udziału lub części udziału we współwłasności nieruchomości rolnej.

W związku z powyższym osoba, która w wyniku zniesienia współwłasności stanie się nabywcą nieruchomości rolnej, powinna spełniać przesłanki określone przez ww. ustawę.

Zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami, co do zasady, nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej.

Rolnikiem indywidualnym, w myśl art. 6 ww. ustawy, jest osoba fizyczna będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadająca kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkuje (zameldowanie na pobyt stały) w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadząca przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

Ograniczenia te nie mają zastosowania do nabycia nieruchomości rolnych przez m.in. osoby bliskie zbywcy (tj. zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione).

W sytuacji zamiaru zniesienia współwłasności, jeśli osoby zbywające swoje udziały na rzecz danej osoby nie są dla niej osobami bliskimi w rozumieniu ww. ustawy oraz jeśli osoba ta nie jest rolnikiem indywidualnym - to do nabycia tych udziałów niezbędne będzie uzyskanie zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, wyrażonej w drodze decyzji administracyjnej.

Postępowanie administracyjne, którego celem jest uzyskanie takiej zgody może toczyć się na wniosek zbywcy (współwłaścicieli) nieruchomości albo osoby fizycznej posiadającej kwalifikacje rolnicze i zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne (nabywcy).

Na wniosek zbywcy - za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR, nieruchomość rolną może nabyć każdy podmiot, zarówno osoba fizyczna jak i prawna, dający rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej, jeśli jednocześnie w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych. Zbywca musi ponadto wykazać, że nie było możliwości nabycia przedmiotowej nieruchomości przez rolnika indywidualnego bądź inny podmiot uprawniony w ustawie do nabycia gruntu rolnego.

Na wniosek nabywcy - za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR, nieruchomość rolną może nabyć osoba fizyczna zamierzająca utworzyć gospodarstwo rodzinne, która:

  • posiada kwalifikacje rolnicze albo której, pod warunkiem uzupełnienia kwalifikacji zawodowych, , o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia
    7 marca 2007 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007-2013 albo w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014–2020, a termin na uzupełnienie tych kwalifikacji jeszcze nie upłynął,
  • daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,
  • zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie
    w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.

Wnioski rozpatrywane są przez właściwy ze względu na położenie nieruchomości oddział terenowy KOWR.

Oddziały terenowe KOWR znajdują się w każdym województwie. Dane teleadresowe oddziałów terenowych KOWR można znaleźć w zakładce: KONTAKT.

W oddziale terenowym KOWR można uzyskać także dodatkowe informacje w zakresie stosowania ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

 

11. Czy do wszystkich nieruchomości stosuje się przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego?

Przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie stosuje się do:

  • nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha,
  • nieruchomości rolnych będących drogami wewnętrznymi,
  • gruntów rolnych zabudowanych o powierzchni nieprzekraczającej 0,5 ha, które w dniu 30 kwietnia 2016 r., zajęte były pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej, wraz z gruntami do nich przyległymi umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie oraz zajętymi na urządzenie ogródka przydomowego – jeżeli grunty te tworzą zorganizowaną całość gospodarczą oraz nie zostały wyłączone z produkcji rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych,
  • nieruchomości rolnych, które w dniu 30 kwietnia 2016 r., w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczone są (w całości), na cele inne niż rolne (np. budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne lub inne, usługowe, przemysłowe itp.), o ile decyzja ta nie została zmieniona lub uchylona, nie stwierdzono jej nieważności lub wygaśnięcia,
  • nieruchomości rolnych wchodzących w skład Zasobu Własności Skarbu Państwa, o których mowa w ustawie z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.

Zgodnie z art. 2 pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego pod pojęciem „nieruchomości rolnej” należy rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego w całości na cele inne niż rolne.

Należy podkreślić, że ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie dotyczy nieruchomości gruntowych innych niż rolne (tj. budowlanych, przemysłowych, leśnych itp.) oraz nieruchomości lokalowych (samodzielnych lokali wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej).

Przepisy ustawy dotyczą natomiast nieruchomości tzw. „mieszanych”, tj. takich nieruchomości gruntowych, gdzie tylko część jest rolna (przy czym określony w ustawie limit „mniej niż 0,3 ha” odnosi się do powierzchni całej nieruchomości, a nie do powierzchni części rolnej).

 

12. Kiedy decyzja o warunkach zabudowy wyłącza nieruchomość spod działania ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego?

Przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie stosuje się m.in. do nieruchomości rolnych, które w dniu 30 kwietnia 2016 r., w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczone są (w całości), na cele inne niż rolne (np. budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne lub inne, usługowe, przemysłowe itp.), o ile decyzja ta nie została zmieniona lub uchylona, nie stwierdzono jej nieważności lub wygaśnięcia.

 

13. Co należy rozumieć pod pojęciem „kwalifikacje rolnicze”?

Uważa się, że osoba fizyczna posiada kwalifikacje rolnicze, jeżeli uzyskała:

  • wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, zasadnicze branżowe, średnie, średnie branżowe lub wyższe lub
  • tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy, lub tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub
  • wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwie, albo wykształcenie średnie lub średnie branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub
  • wykształcenie podstawowe, gimnazjalne, zasadnicze zawodowe lub zasadnicze branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie.

Za staż pracy, uznaje się okres, w którym osoba fizyczna:

  1. podlegała ubezpieczeniu społecznemu rolników, lub
  2. prowadziła działalność rolniczą w gospodarstwie rolnym o obszarze nie mniejszym niż 1 ha stanowiącym jej własność, przedmiot użytkowania wieczystego, przedmiot samoistnego posiadania lub dzierżawy, lub
  3. była zatrudniona w gospodarstwie rolnym na podstawie umowy o pracę lub spółdzielczej umowy o pracę, wykonując pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej, lub
  4. wykonywała pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej w charakterze członka spółdzielni produkcji rolnej, lub
  5. odbyła staż, o którym mowa w art. 53 ust. 1 ustawy z 20 kwietnia 2004 r.
    o promocji zatrudnienia i instytucjach rynku pracy, obejmujący wykonywanie czynności związanych z prowadzeniem działalności rolniczej.

 

14. Czy ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego określa zasady dzierżawy gruntów rolnych?

Przepisy tej ustawy regulują obrót nieruchomościami rolnymi pomiędzy podmiotami na rynku prywatnym – tj. prawem własności (współwłasności) oraz prawem użytkowania wieczystego.

Dzierżawa, jako jedna z form posiadania, została uregulowana w Kodeksie Cywilnym. Jeżeli więc chce Pan/Pani wydzierżawić nieruchomość rolną na rynku prywatnym, to warunki tej dzierżawy należy ustalić z właścicielem nieruchomości.

 

15. Nie jestem rolnikiem, czy mogę sprzedać nieruchomość rolną o powierzchni 6 ha?

Obrót nieruchomościami rolnymi w Polsce reguluje szereg przepisów, w tym ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

O tym kiedy i jaka nieruchomość zostanie przeznaczona do sprzedaży decyduje sam zbywca.

Jednak zgodnie z art. 2a ust. 1 ww. ustawy, co do zasady, nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej.

Rolnikiem indywidualnym, w myśl art. 6 ww. ustawy, jest osoba fizyczna będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadająca kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkuje (zameldowanie na pobyt stały) w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadząca przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

Ograniczenia te nie mają zastosowania do nabycia nieruchomości rolnych m.in. przez osoby bliskie zbywcy (tj. zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione).

Jeśli osoba chcąca nabyć nieruchomość rolną nie jest rolnikiem indywidualnym w rozumieniu ustawy lub innym podmiotem ustawowo uprawnionym - nabycie nieruchomości rolnych wymaga wcześniejszego uzyskania zgody Dyrektora Generalnego KOWR, wyrażonej w drodze decyzji administracyjnej. Ustawodawca określił, że ze stosownym wnioskiem może wystąpić zbywca nieruchomości rolnej (każdy) lub osoba fizyczna zamierzająca utworzyć gospodarstwo rodzinne i posiadająca kwalifikacje rolnicze (nabywca).

Na wniosek zbywcy, za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR, nieruchomość rolną może nabyć każdy podmiot, zarówno osoba fizyczna jak i prawna, dający rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej, jeśli jednocześnie w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych. Zbywca musi ponadto wykazać, że nie było możliwości nabycia przedmiotowej nieruchomości przez rolnika indywidualnego bądź inny podmiot uprawniony w ustawie do nabycia gruntu rolnego.

Na wniosek nabywcy, za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR, nieruchomość rolną może nabyć osoba fizyczna zamierzająca utworzyć gospodarstwo rodzinne, która:

  • posiada kwalifikacje rolnicze albo której, pod warunkiem uzupełnienia kwalifikacji zawodowych, , o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 marca 2007 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007-2013 albo w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014–2020, a termin na uzupełnienie tych kwalifikacji jeszcze nie upłynął,
  • daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,
  • zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.

Stosowny wniosek należy złożyć w oddziale terenowym KOWR właściwym ze względu na położenie nieruchomości rolnej. Oddziały terenowe KOWR znajdują się w każdym województwie. Dane teleadresowe oddziałów terenowych KOWR można znaleźć w zakładce: KONTAKT. W oddziale terenowym KOWR można uzyskać także dodatkowe informacje w zakresie stosowania ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Jeśli jednak nieruchomość rolna, którą zamierza Pan sprzedać, została nabyta po 29 kwietnia 2016 r. – to Pan jako nabywca obowiązany jest prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 10 lat od dnia nabycia tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście.

W okresie tym nabyta nieruchomość nie może zostać zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom. Jedynie sąd na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej może wyrazić zgodę na zbycie nieruchomości rolnej lub oddanie jej w posiadanie innym podmiotom, przed upływem 10 lat od dnia nabycia nieruchomości, jeżeli konieczność dokonania takich czynności wynika z przyczyn losowych, niezależnych od nabywcy.

Ustawodawca określił też wyjątki. I tak powyższe wymogi nie mają zastosowania m.in. w przypadku, jeżeli nabycie nieruchomości rolnej nastąpiło:

  • od osób bliskich tj.: zstępnych, wstępnych, rodzeństwa, małżonka, osób przysposabiających i przysposobionych,
  • w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego,
  • na podstawie art. 151 lub art. 231 Kodeksu cywilnego.

 

16. Chciałbym kupić 1 ha. Czy nieruchomość rolną może kupić wyłącznie rolnik?

Zgodnie z art. 2a ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, co do zasady, nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej.

Rolnikiem indywidualnym, w myśl art. 6 ww. ustawy, jest osoba fizyczna będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadająca kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkuje (zameldowanie na pobyt stały) w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadząca przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

Ograniczenia te nie mają zastosowania do nabycia nieruchomości rolnych przez m.in. osoby bliskie zbywcy (tj. zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione).

Jeśli nie jest Pan rolnikiem indywidualnym i nie nabywa od osób bliskich w rozumieniu ustawy - nabycie przez Pana ww. nieruchomości rolnej wymagało będzie wcześniejszego uzyskania zgody Dyrektora Generalnego KOWR, wyrażonej w drodze decyzji administracyjnej. Ustawodawca określił, że ze stosownym wnioskiem może wystąpić zbywca nieruchomości rolnej (każdy) lub osoba fizyczna zamierzająca utworzyć gospodarstwo rodzinne i posiadająca kwalifikacje rolnicze (nabywca).

Na wniosek zbywcy, za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR, nieruchomość rolną może nabyć każdy podmiot, zarówno osoba fizyczna jak i prawna, dający rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej, jeśli jednocześnie w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych. Zbywca musi ponadto wykazać, że nie było możliwości nabycia przedmiotowej nieruchomości przez rolnika indywidualnego bądź inny podmiot uprawniony w ustawie do nabycia gruntu rolnego.

Na wniosek nabywcy, za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR, nieruchomość rolną może nabyć osoba fizyczna zamierzająca utworzyć gospodarstwo rodzinne, która:

  • posiada kwalifikacje rolnicze albo której, pod warunkiem uzupełnienia kwalifikacji zawodowych, , o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 marca 2007 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007-2013 albo w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014–2020, a termin na uzupełnienie tych kwalifikacji jeszcze nie upłynął,
  • daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,
  • zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.

Stosowny wniosek należy złożyć w oddziale terenowym KOWR właściwym ze względu na położenie nieruchomości rolnej.

Oddziały terenowe KOWR znajdują się w każdym województwie. Dane teleadresowe oddziałów terenowych KOWR można znaleźć w zakładce: KONTAKT.

W oddziale terenowym KOWR można uzyskać także dodatkowe informacje w zakresie stosowania ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

 

17. Czy mogę kwestionować decyzję, która nie jest ostateczna?

Zgodnie z Kodeksem postępowania administracyjnego od decyzji stronie służy odwołanie do organu wyższej instancji, tj. Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi. Odwołanie wnosi się, za pośrednictwem organu, który wydał decyzję, w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji stronie.

Odwołanie nie wymaga szczegółowego uzasadnienia. Wystarczy, jeżeli z odwołania wynika, że strona nie jest zadowolona z wydanej decyzji.

Przed upływem terminu do wniesienia odwołania decyzja nie ulega wykonaniu. Wniesienie odwołania w terminie wstrzymuje wykonanie decyzji.

O wniesieniu odwołania organ administracji publicznej, który wydał decyzję, zawiadamia wszystkie strony postępowania. Jeżeli odwołanie wniosły wszystkie strony, a organ, który wydał decyzję, uzna, że to odwołanie zasługuje w całości na uwzględnienie, może wydać nową decyzję, w której uchyli lub zmieni zaskarżoną decyzję. Dotyczy to również przypadku, gdy odwołanie wniosła jedna ze stron, a pozostałe strony wyraziły zgodę na uchylenie lub zmianę decyzji zgodnie z żądaniem odwołania. Od nowej decyzji również służy stronom odwołanie.

 

18. Chciałbym sprzedać nieruchomość o powierzchni 0,32 ha, z czego 0,2 ha przeznaczone jest w planie pod zabudowę mieszkaniową, pozostałe 0,12 ha są rolne. Czy przy sprzedaży nieruchomość tę należy traktować jak rolną, czy nierolną?

Obrót nieruchomościami rolnymi w Polsce reguluje szereg przepisów, w tym ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

Pod pojęciem „nieruchomości rolnej”, zgodnie z art. 2 pkt 1 ww. ustawy, należy rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego (w  całości) na cele inne niż rolne.

Biorąc pod uwagę jedynie fakt, że ww. nieruchomość przeznaczona jest w części na cele rolnicze, a w części na cele inne niż rolnicze, to zgodnie z określoną w ww. ustawie definicją, nieruchomość ta byłaby nieruchomością rolną.

Przepisy ww. ustawy dotyczą też nieruchomości gruntowych, gdzie tylko część jest rolna (przy czym określony w ustawie limit „mniej niż 0,3 ha” odnosi się do powierzchni całej nieruchomości, a nie do powierzchni części rolnej).

Do rozważenia pozostaje jednak, drugi element wspomnianej definicji, tj. czy ww. nieruchomość jest nieruchomością rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego. Tutaj decydującą będzie możliwość potencjalnego wykorzystania ww. nieruchomości do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej (art. 461 Kodeksu cywilnego).

Ww. nieruchomość można byłoby uznać za nierolną w sytuacji, gdyby nie spełnia ona przesłanek art. 461 K.c., np. jej obszar lub stan faktyczny wykluczałby obecne lub przyszłe wykorzystanie do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie.

Dokonanie ostatecznej oceny, czy opisaną przez Pana nieruchomości należy uznać za rolną czy nierolną w świetle przepisów ww. ustawy - nie jest możliwe jedynie na podstawie Pana opisu.

Oceny, czy daną nieruchomość należy uznać za nierolną w świetle przepisów ww. ustawy, może dokonać np. notariusz, do którego zwrócą się strony planowanej transakcji.

Jednocześnie należy wyjaśnić, że dopiero wszczynane na wniosek postępowanie administracyjne dotyczące wyrażenia zgody na nabycie nieruchomości rolnej, daje KOWR możliwość merytorycznej weryfikacji pełnej dokumentacji złożonej w konkretnej sprawie.
W trakcie ww. postępowania przeprowadzone jest postępowanie dowodowe, zakończone wydaniem merytorycznego rozstrzygnięcia. W sytuacji, gdy postępowanie z jakiejkolwiek przyczyny stanie się bezprzedmiotowe (np. okaże się, że przedmiotem wniosku są nieruchomości, w stosunku do których nie mają zastosowania przepisy ww. ustawy) organ wydaje decyzję o umorzeniu postępowania.

 

19. W zeszłym roku dostałam od rodziców 3 ha gruntów rolnych. Chciałabym połowę tych gruntów podarować mężowi (mamy rozdzielność majątkową). Czy mogę to zrobić, czy też obowiązuje mnie dziesięcioletni zakaz zbywania tych gruntów?

Należy wyjaśnić, że zgodnie z art. 2a ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, co do zasady nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej.

Ustawodawca zakreślił przypadki, które stanowią wyjątki od powyższej reguły. I tak przepisy art. 2a ust. 1 ww. ustawy nie mają zastosowania do nabycia nieruchomości rolnych m.in. przez osobę bliską zbywcy (tj. zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione).

Tak więc w świetle przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego żona może „podarować” mężowi nieruchomość rolną.

Jednocześnie należy wyjaśnić, że zgodnie z art. 2b ust. 1 ww. ustawy, nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 10 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. Ponadto, zgodnie z art. 2b ust. 2 ww. ustawy, w okresie tym nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom – chyba, że za zgodą sądu (jeżeli konieczność dokonania takich czynności wynika z przyczyn losowych, niezależnych od nabywcy).

Ustawodawca zakreślił przypadki, które stanowią wyjątki od powyższej reguły. I tak przepisy art. 2b ust. 1 i 2 ww. ustawy nie mają zastosowania m.in. w przypadku nabycia nieruchomości rolnej:

  1. od osoby bliskiej (np. rodziców),
  2. w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego,
  3. na podstawie art. 151 lub 231 Kodeksu cywilnego.

W opisanej przez Panią sytuacji, może Pani część posiadanych gruntów rolnych darować swojemu mężowi.