Porozumienie z Krajową Radą Notarialną - Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa

Menu górne z lewej strony

Menu górne z prawej strony

Porozumienie z Krajową Radą Notarialną

Data modyfikacji: 23.05.2018 r.

STANOWISKO KRAJOWEJ  RADY  NOTARIALNEJ w sprawie stosowania w praktyce notarialnej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

    Krajowa Rada Notarialna kierując się troską o jednolite stosowanie w praktyce notarialnej przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003r. o kształtowaniu ustroju rolnego, zwanej dalej „ustawą”, w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 14 kwietnia 2016 roku o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa i zmianie niektórych  ustaw  (Dz.U. z 2016 r., poz. 585), której sformułowania budzą liczne wątpliwości interpretacyjne, po uzgodnieniu z Agencją Nieruchomości Rolnych, przedstawia do wiadomości i wykorzystania następujące stanowisko:

I.    Zakres przedmiotowy ustawy

  1. Nieruchomościami rolnymi są nieruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z  wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego (w całości) na cele inne niż rolne. Ustawa dotyczy zarówno nieruchomości zabudowanych, jak i niezabudowanych.
  2. Zgodnie z dodanym art.2 c przepisy ustawy stosuje się do nabycia udziału we własności lub użytkowaniu wieczystym nieruchomości rolnej. Art. 5 ust. 2 i 3 ustawy nie stosuje się przy ustalaniu powierzchni nieruchomości rolnej będącej przedmiotem czynności lub zdarzenia prawnego. Przepis ten ma zastosowanie jedynie w odniesieniu do konstrukcji normatywnej rolnika indywidualnego.
  3. Ustawa dotyczy nieruchomości rolnych przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego pod budownictwo zagrodowe, zaś nie dotyczy tych nieruchomości, które przeznaczone są w całości pod budownictwo zagrodowe lub (i) budownictwo jednorodzinne (inne mieszkalne, usługowe, przemysłowe itp.).
  4. W przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego o charakterze nieruchomości jako rolnej i zastosowaniu przepisów ustawy decyduje definicja zawarta w art. 461 Kodeksu cywilnego. Ustawa nie wprowadza domniemania, iż brak planu zagospodarowania przestrzennego lub jego nieaktualność przesadzają o tym, że nieruchomość jest rolna . Zakresem ustawy nie są objęte nieruchomości, które za względu na ich charakter nie są lub nie mogą być wykorzystywane na cele rolne np. nieruchomości lokalowe, a także nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi, innymi budynkami, budowlami i urządzeniami niewykorzystywanymi do produkcji rolniczej - wraz z gruntami do nich przyległymi umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie, drogi wewnętrzne, nieruchomości znajdujące się pod parkami i ogrodami wpisanymi do rejestru zabytków. Przy kwalifikowaniu nieruchomości jako rolnej pomocne mogą być dane z ewidencji gruntów i budynków.
  5. Ustawa nie ma zastosowania do nieruchomości, o których mowa w art. 1a ustawy oraz w art. 11 ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 roku o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu WRSP . Podstawowe w tym przypadku jest pojęcie nieruchomości rolnej w  znaczeniu kodeksu cywilnego. Nie jest zatem istotne pojęcie nieruchomości w  znaczeniu wieczystoksięgowym oraz czy przed zbyciem stanowiła ona część większej całości i czy składa się z jednej lub większej liczby działek geodezyjnych. Istotne jest by przedmiot czynności odpowiadał kryteriom wskazanym w powołanych wyżej przepisach.
  6. Ustawa ma zastosowane w przypadku gdy tylko część nieruchomości (w rozumieniu art.  46 Kodeksu cywilnego) będzie miała charakter rolny.

II.    Zakres podmiotowy ustawy

  1. Ustawa ma zastosowanie przy przeniesieniu własności nieruchomości rolnych stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego oraz własność Skarbu Państwa, z wyjątkiem nieruchomości wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Przy nabywaniu nieruchomości przez jednostki samorządu terytorialnego ma zastosowanie art. 4 ustawy.
  2. Zgodnie z dodanym art.2a ust. 1 nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba, że ustawa stanowi inaczej; zdanie drugie tego przepisu stwierdza, że jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej, wystarczające  jest, gdy rolnikiem indywidualnym jest jeden z małżonków. Przepis ten należy rozumieć jako wymóg posiadania przez rolnika indywidualnego wszystkich „cech” rolnika indywidualnego (wszystkie przesłanki dla uznania nabywcy za rolnika indywidualnego spełniać musi ten rolnik – nabywca, a  nie część rolnik a część jego małżonek).

III.     Prawo pierwokupu

  1. W przypadku zbiegu praw pierwokupu, wynikających z ustawy i innych ustaw, umowę sprzedaży należy zawrzeć pod warunkiem niewykonania wszystkich praw pierwokupu. Ustalenie kolejności wykonania prawa pierwokupu należy dokonać z uwzględnieniem przepisów szczególnych zawartych m.in. w art. 10 ust. 5i - ustawy o ochronie przyrody czy art. 37a ust. 5 ustawy o lasach czy też innych ustawach.
  2. Zawiadomienie kolejnego uprawnionego o prawie pierwokupu winno nastąpić dopiero po upływie terminu do wykonania prawa pierwokupu przez wcześniej uprawnionego bądź po złożeniu przez niego oświadczenia o niewykonaniu tego prawa.
  3. Gdy uprawnionym do pierwokupu jest Agencja Nieruchomości Rolnych zawiadomienie kieruje się do właściwego oddziału terenowego Agencji.
  4. Agencja Nieruchomości Rolnych, w każdym przypadku zawiadomienia jej o treści umowy warunkowej, udzieli notariuszowi sporządzającemu tę umowę pisemnej odpowiedzi, bez względu na to czy przysługujące jej uprawnienie wykona, czy też z  niego zrezygnuje. Oznacza to, że w zasadzie w praktyce nie będzie się korzystać z  milczącego zajęcia stanowiska w sprawie pierwokupu (upływ terminu), jednakże nie udzielenie odpowiedzi pomimo upływu terminu ustawowego nie wstrzymuje zawarcia umowy przenoszącej własność.

IV.    Pozostałe tezy

  1. Uprawnienie Agencji Nieruchomości Rolnych do nabycia nieruchomości w trybie art. 4 ustawy wykonane może być jedynie w stosunku do nabywcy nieruchomości rolnej. To swoiste prawo może być wykonane niezależnie od sposobu nabycia własności nieruchomości rolnej przez nabywcę, a więc także w drodze umów, które to umowy zawierane są bezwarunkowo.
  2. Przy wykonaniu prawa pierwokupu lub o nabyciu nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej przez ANR uznaje się, iż oświadczenie woli o wykonaniu przysługującego ANR uprawnienia zostało skutecznie złożone  z chwilą publikacji w  Biuletynie Informacji Publicznej Agencji. Względy bezpieczeństwa obrotu prawnego przemawiają jednak za tym, aby akt notarialny dokumentujący ww. oświadczenie o  wykonaniu prawa pierwokupu zawierał żądanie złożenia wniosku o wpis do księgi wieczystej nabywcy.
  3. Notariusz może jedynie odebrać od podmiotu uprawnionego oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu lub o nabyciu nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej, na warunkach przewidzianych w umowie sprzedaży warunkowej lub w umowie przenoszącej własność innej niż umowa sprzedaży. Nie może tenże podmiot wykonywać swego uprawnienia przewidzianego w art. 3 ust. 8 i ust. 9 i art. 4 ust. 3 ustawy w treści oświadczenia objętego aktem notarialnym, gdyż ustawa wyraźnie przesądza w takim przypadku drogę sądową jako jedynie właściwą.
  4. Za zgodą stron wypis aktu notarialnego zawierający umowę nabycia nieruchomości rolnej przez osobę, która uzyskała zgodę Prezesa ANR w trybie art. 2a ust. 4 ustawy może być wydany Agencji Nieruchomości Rolnej.

Powyższe stanowisko Krajowej Rady Notarialnej, które nie stanowi kompleksowej analizy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, może ulec weryfikacji po doświadczeniach praktyki, ukształtowaniu się orzecznictwa i utrwaleniu poglądów doktryny.

Warszawa, 04.07.2016 r.

Uwaga: w miejsce Agencji Nieruchomości Rolnych wszedł z dniem 01.09.2017 r. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa